Hvad er indkomsttilgangen?
Indkomstmetoden er en type værdiansættelsesproces eller tilgang, der ofte anvendes af bedømmere under processen med at evaluere værdien af fast ejendom eller andre beholdninger. Mens formlen, der bruges som en del af fremgangsmåden, vil variere noget afhængigt af den involverede type besiddelse, er den generelle idé at bestemme, hvilken type indkomst eller afkast med rimelighed kan forventes fra aktivet inden for en bestemt periode. Investorer bruger ofte indkomsttilgangen, når de overvejer potentialet for bolig- eller erhvervsejendom med hensyn til det indkomstniveau, der kan genereres fra leje eller leasing af ejendommen.
For det meste gør indkomstmetoden brug af metoder, der falder ind i en af tre forskellige kategorier af klasser. En metode er kendt som direkte aktivering. Denne metode involverer at identificere den årlige netto driftsindtægter og dele den med den aktiveringsgrad, der er relateret til ejendommen. Mængden af den årlige nettooperaTing -indkomst inkluderer overvejelse af vedligeholdelsesomkostninger, forbedringer af ejendom, afskrivninger, forsikring og enhver anden faktor, der vil reducere overskuddet forbundet med at eje og bruge ejendommen i en indtægtsgenereringsudvikling. Hvis det resulterende tal ikke indikerer, at ejendommen vil generere indkomst ud over det, der er nødvendigt for at drive venturet, vil investorer sandsynligvis søge muligheder andre steder.
En anden metode til indkomstmetoden er kendt som den nedsatte pengestrømsmetode. Her er ideen at relatere den årlige pengestrøm med diskonteringsrenten for at bestemme kapitaliseringsgraden. Dette er forskelligt fra den direkte kapitaliseringsmetode, idet en markedsafledt sats ikke bruges i beregningen. Afhængigt af om målet er at bruge ejendommen som en investering på lang sigt, kan nettooperationsindkomsten muligvis være en vigtig faktor i denne method.
Brutto Rent -multiplikatoren er en metode inden for indkomstmetoden, der tager hensyn til indtægterne, der genereres af huslejer og lejekontrakter i fast ejendom i sammenligning med ejendommen. Afhængigt af investorens mål kan det være mere nyttigt at bestemme forholdet mellem årlig leje og salgsprisen eller beregne forholdet mellem salgsprisen og det månedlige leje eller leasingbeløb. Når ideen er at købe lejeboliger eller lejlighedsbygninger som en langsigtet investering, giver denne metode et hurtigt øjebliksbillede af basisindtægterne, der kan forventes af ejendommen. Ofte bruges denne metode sammen med en af de to andre metoder for at afgøre, om investeringen virkelig er værd at investorens tid og penge.