Hvad er indkomstmetoden?
Indkomstmetoden er en type værdiansættelsesproces eller -metode, der sædvanligvis anvendes af takstmenn under processen med at vurdere værdien af fast ejendom eller andre besiddelser. Mens formlen, der bruges som en del af fremgangsmåden, vil variere noget afhængigt af den involverede type bedrift, er den generelle idé at bestemme, hvilken type indkomst eller afkast, der med rimelighed kan forventes fra aktivet inden for en bestemt periode. Investorer bruger ofte indkomstmetoden, når de overvejer potentialet i bolig- eller erhvervsejendomme med hensyn til det indkomstniveau, der kan genereres ved leje eller leasing af ejendommen.
For det meste bruger indkomstmetoden metoder, der falder ind i en af tre forskellige kategorier af klasser. En metode er kendt som direkte aktivering. Denne metode involverer at identificere den årlige nettorapport og dividere den med den aktiveringsgrad, der er relateret til ejendommen. Mængden af den årlige netto driftsindtægt inkluderer hensyntagen til vedligeholdelsesomkostninger, ejendomsforbedringer, afskrivning, forsikring og enhver anden faktor, der vil reducere overskuddet forbundet med at eje og bruge ejendommen i en indtægtsgenerationssatsning. Hvis det resulterende tal ikke indikerer, at ejendommen vil generere indtægter ud over, hvad der er nødvendigt for at drive virksomheden, vil investorer sandsynligvis søge muligheder et andet sted.
En anden metode til indkomstmetoden kaldes den diskonterede kontantstrømmetode. Her er ideen at sammenholde den årlige pengestrøm med diskonteringsrenten for at bestemme aktiveringsrenten. Dette adskiller sig fra den direkte aktiveringsmetode, idet en markedsafledt kurs ikke anvendes i beregningen. Afhængigt af om målet er at bruge ejendommen som en investering på lang sigt, kan netto driftsindtægten muligvis ikke være en væsentlig faktor i denne metode.
Multiplikatoren for bruttorente er en metode inden for indkomstmetoden, der tager højde for indtægterne genereret af husleje og leasing af fast ejendom i sammenligning med ejendommens salgspris. Afhængigt af investorens mål kan det være mere nyttigt at bestemme forholdet mellem årlig husleje og salgsprisen eller beregne forholdet mellem salgsprisen og det månedlige leje- eller leasingbeløb. Når ideen er at købe lejeboliger eller lejlighedsbygninger som en langsigtet investering, giver denne metode et hurtigt billede af den basisindkomst, der kan forventes fra ejendommen. Ofte bruges denne metode i forbindelse med en af de to andre metoder til at bestemme, om investeringen virkelig er værd at investorens tid og penge.