Jaký je přístup k příjmům?

Příjmový přístup je druh oceňovacího procesu nebo přístupu, který běžně používají odhadci v průběhu hodnocení hodnoty nemovitostí nebo jiných účastí. Zatímco vzorec použitý jako součást přístupu se bude mírně lišit v závislosti na typu zúčastněného podniku, obecnou myšlenkou je určit, jaký typ příjmu nebo výnosu lze od aktiva očekávat ve stanoveném časovém období. Investoři běžně využívají výnosový přístup, když zvažují potenciál rezidenčních nebo komerčních nemovitostí z hlediska úrovně příjmů, které by mohly být získány z pronájmu nebo pronájmu nemovitosti.

Z větší části přístup založený na příjmech využívá metod, které spadají do jedné ze tří různých kategorií tříd. Jedna metoda se nazývá přímá kapitalizace. Tato metoda zahrnuje identifikaci ročního čistého provozního výnosu a jeho rozdělení kapitalizační mírou, která souvisí s majetkem. Částka čistého ročního provozního výnosu zahrnuje zohlednění nákladů na údržbu, vylepšení nemovitostí, odpisů, pojištění a všech dalších faktorů, které sníží zisky spojené s vlastnictvím a užíváním nemovitosti v podniku vytvářejícím příjmy. Pokud výsledný údaj nenaznačuje, že nemovitost bude generovat příjem nad rámec toho, co je potřeba k provozování podniku, budou investoři pravděpodobně hledat příležitosti jinde.

Druhá metoda přístupu k příjmům je známá jako metoda diskontovaných peněžních toků. Zde je myšlenka spojit roční peněžní tok s diskontní sazbou za účelem stanovení míry kapitalizace. To se liší od metody přímé kapitalizace v tom, že se při výpočtu nepoužívá tržní sazba. V závislosti na tom, zda je cílem dlouhodobě využívat nemovitost jako investici, může nebo nemusí být čistý provozní výnos v této metodě hlavním faktorem.

Hrubý multiplikátor nájemného je metoda v rámci důchodového přístupu, která bere v úvahu příjmy z pronájmu a pronájmu nemovitostí ve srovnání s prodejní cenou nemovitosti. V závislosti na cílech investora může být užitečné určit poměr mezi ročním nájemným a prodejní cenou nebo vypočítat poměr mezi prodejní cenou a měsíční výší nájemného nebo pronájmu. Pokud je myšlenka koupit si dlouhodobý pronájem nájemních domů nebo bytových domů, poskytuje tato metoda rychlou představu o základním příjmu, který lze od nemovitosti očekávat. Tato metoda se často používá ve spojení s jednou z dalších dvou metod k určení, zda investice skutečně stojí za čas a peníze investora.