Qual é a abordagem de renda?

A abordagem de renda é um tipo de processo de avaliação ou abordagem comumente empregada pelos avaliadores durante o processo de avaliação do valor de imóveis ou outras propriedades. Embora a fórmula usada como parte da abordagem varie um pouco, dependendo do tipo de participação envolvida, a idéia geral é determinar que tipo de renda ou retorno pode razoavelmente ser esperado do ativo dentro de um período de tempo especificado. Os investidores geralmente utilizam a abordagem de renda ao considerar o potencial de imóveis residenciais ou comerciais em termos do nível de renda que pode ser gerado com o aluguel ou arrendamento do imóvel.

Na maioria das vezes, a abordagem de renda utiliza métodos que se enquadram em uma de três categorias diferentes de classes. Um método é conhecido como capitalização direta. Esse método envolve a identificação da receita operacional líquida anual e a divisão pela taxa de capitalização relacionada à propriedade. O valor da receita operacional líquida anual inclui a consideração de custos de manutenção, melhorias na propriedade, depreciação, seguro e qualquer outro fator que reduzirá os lucros associados à propriedade e ao uso da propriedade em um empreendimento de geração de receita. Se o valor resultante não indicar que a propriedade irá gerar renda acima e além da necessária para operar o empreendimento, os investidores provavelmente buscarão oportunidades em outros lugares.

Um segundo método para a abordagem de renda é conhecido como método de fluxo de caixa descontado. Aqui, a idéia é relacionar o fluxo de caixa anual com a taxa de desconto para determinar a taxa de capitalização. Isso é diferente do método de capitalização direta, na medida em que uma taxa derivada do mercado não é usada no cálculo. Dependendo se o objetivo é usar a propriedade como investimento a longo prazo, a receita operacional líquida pode ou não ser um fator importante nesse método.

O multiplicador bruto de aluguel é um método dentro da abordagem de renda que leva em consideração a receita gerada pelos aluguéis e arrendamentos do imóvel em comparação com o preço de venda do imóvel. Dependendo das metas do investidor, pode ser mais útil determinar a relação entre o aluguel anual e o preço de venda ou calcular a relação entre o preço de venda e o valor mensal do aluguel ou arrendamento. Quando a idéia é comprar casas de aluguel ou prédios de apartamentos como investimento de longo prazo, esse método fornece um instantâneo rápido da renda básica que pode ser esperada da propriedade. Frequentemente, esse método é usado em conjunto com um dos outros dois métodos para determinar se o investimento realmente vale o tempo e o dinheiro do investidor.