Quelle est l'approche du revenu?
L’approche par les revenus est un type de processus ou d’approche couramment utilisé par les évaluateurs lors du processus d’évaluation de la valeur de biens immobiliers ou autres. Bien que la formule utilisée dans le cadre de cette approche varie quelque peu en fonction du type de participation, l’idée générale est de déterminer le type de revenu ou de rendement auquel on peut raisonnablement s’attendre de l’actif dans une période donnée. Les investisseurs utilisent couramment l'approche par le revenu lorsqu'ils évaluent le potentiel d'un bien immobilier résidentiel ou commercial en termes de niveau de revenu pouvant être généré par la location ou la location à bail du bien.
Pour l’essentiel, l’approche par le revenu utilise des méthodes appartenant à l’une des trois catégories de classes différentes. Une méthode est connue sous le nom de capitalisation directe. Cette méthode consiste à identifier le résultat net d'exploitation annuel et à le diviser par le taux de capitalisation lié à la propriété. Le montant du bénéfice net d’exploitation annuel tient compte des coûts d’entretien, des améliorations immobilières, de l’amortissement, des assurances et de tout autre facteur susceptible de réduire les bénéfices associés à la possession et à l’utilisation de la propriété dans le cadre d’une entreprise générant des revenus. Si le chiffre obtenu n'indique pas que la propriété générera un revenu supérieur à celui nécessaire pour exploiter l'entreprise, les investisseurs rechercheront probablement des opportunités ailleurs.
Une deuxième méthode de l’approche par les revenus est connue sous le nom de méthode des flux de trésorerie actualisés. Ici, l’idée est de relier le flux de trésorerie annuel au taux d’actualisation afin de déterminer le taux de capitalisation. Ceci diffère de la méthode de la capitalisation directe en ce qu'un taux dérivé du marché n'est pas utilisé dans le calcul. Selon que l’objectif est d’utiliser l’immeuble comme investissement à long terme, le bénéfice net d’exploitation peut ou non être un facteur important de cette méthode.
Le multiplicateur de loyer brut est une méthode de l’approche du revenu qui prend en compte le revenu généré par les loyers et les baux du bien immobilier par rapport au prix de vente du bien immobilier. Selon les objectifs de l'investisseur, il peut être plus utile de déterminer le rapport entre le loyer annuel et le prix de vente ou de calculer le rapport entre le prix de vente et le loyer mensuel ou le loyer. Lorsque l’idée est d’acquérir des logements locatifs ou des immeubles d’immeubles locatifs à titre d’investissement à long terme, cette méthode permet d’obtenir un aperçu du revenu de base que l’on peut espérer de la propriété. Souvent, cette méthode est utilisée conjointement avec l’une des deux autres méthodes afin de déterminer si l’investissement vaut vraiment le temps et l’argent de l’investisseur.