Wat is de inkomensaanpak?
De inkomstenbenadering is een soort waarderingsproces of benadering die gewoonlijk door taxateurs wordt gebruikt tijdens het evaluatieproces van de waarde van onroerend goed of andere deelnemingen. Hoewel de formule die als onderdeel van de aanpak wordt gebruikt, enigszins zal variëren, afhankelijk van het type bedrijf, is het algemene idee om te bepalen welk type inkomen of rendement redelijkerwijs van het actief kan worden verwacht binnen een bepaalde periode. Beleggers maken meestal gebruik van de inkomstenbenadering bij het overwegen van het potentieel van residentieel of commercieel onroerend goed in termen van het inkomstenniveau dat kan worden gegenereerd door het huren of leasen van het onroerend goed.
Voor het grootste deel maakt de inkomensbenadering gebruik van methoden die in een van de drie verschillende categorieën klassen vallen. Een methode staat bekend als direct kapitalisatie. Deze methode omvat het identificeren van de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten en deze te delen door de kapitalisatieratio die verband houdt met het onroerend goed. Het bedrag van de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten omvat de overweging van onderhoudskosten, vastgoedverbeteringen, afschrijvingen, verzekeringen en elke andere factor die de winst zal verminderen die gepaard gaat met het bezitten en gebruiken van het vastgoed in een onderneming die inkomsten genereert. Als het resulterende cijfer niet aangeeft dat het onroerend goed inkomsten zal genereren die verder gaan dan nodig is om de onderneming te exploiteren, zullen beleggers waarschijnlijk elders kansen zoeken.
Een tweede methode voor de inkomstenbenadering staat bekend als de discounted cash flow-methode. Hier is het idee om de jaarlijkse kasstroom te relateren aan de disconteringsvoet om de kapitalisatie te bepalen. Dit verschilt van de directe kapitalisatiemethode in die zin dat geen marktafhankelijke koers wordt gebruikt bij de berekening. Afhankelijk van of het doel is om het onroerend goed te gebruiken als een investering op de lange termijn, kunnen de netto-bedrijfsopbrengsten al dan niet een belangrijke factor zijn in deze methode.
De bruto huurmultiplicator is een methode binnen de inkomstenbenadering die rekening houdt met de inkomsten gegenereerd door huur en lease van het onroerend goed in vergelijking met de verkoopprijs van het onroerend goed. Afhankelijk van de doelstellingen van de belegger kan het nuttiger zijn om de verhouding tussen de jaarlijkse huurprijs en de verkoopprijs te bepalen, of de verhouding tussen de verkoopprijs en het maandelijkse huur- of leasebedrag te berekenen. Wanneer het idee is om huurwoningen of appartementengebouwen te kopen als een langetermijninvestering, biedt deze methode een snel overzicht van het basisinkomen dat van het onroerend goed kan worden verwacht. Vaak wordt deze methode gebruikt in combinatie met een van de andere twee methoden om te bepalen of de investering de tijd en het geld van de belegger echt waard is.