収入アプローチとは何ですか？

収入アプローチは、評価プロセスまたはアプローチの一種であり、一般的に不動産またはその他の持ち株の価値を評価するプロセス中に鑑定士によって採用されます。 アプローチの一部として使用される式は、関係する保有の種類によって多少異なりますが、一般的な考え方は、特定の期間内に資産から合理的に期待できる収入またはリターンの種類を決定することです。 投資家は一般的に、不動産を賃貸またはリースすることで生じる可能性のある収入のレベルの観点から住宅または商業用不動産の可能性を検討する際に、収入アプローチを利用します。

ほとんどの場合、収入アプローチでは、3つの異なるクラスのカテゴリのいずれかに分類されるメソッドを使用します。 1つの方法は、直接大文字化として知られています。 この方法では、年間の純営業収益を特定し、それを資産に関連する資本化率で除算します。 年間の純営業収益には、メンテナンス費用、資産改善、減価償却、保険、および収益創出ベンチャーでの資産の所有と使用に関連する利益を減少させるその他の要因の考慮が含まれます。 結果の数値が、その不動産がベンチャーを運営するために必要な収入以上の収入を生み出すことを示していない場合、投資家は他の場所で機会を探す可能性が高い。

収入アプローチの2番目の方法は、割引キャッシュフロー法として知られています。 ここでは、資本化率を決定するために、年間キャッシュフローと割引率を関連付けるという考え方があります。 これは、市場派生レートが計算に使用されないという点で、直接還元法とは異なります。 目標が長期にわたって投資として不動産を使用することであるかどうかに応じて、純営業利益は、この方法の主要な要因である場合とそうでない場合があります。

総家賃乗数は、不動産の販売価格と比較して、不動産の家賃とリースによって生み出された収益を考慮に入れた所得アプローチ内の方法です。 投資家の目標に応じて、年間家賃と販売価格の比率を決定したり、販売価格と毎月のレンタルまたはリース金額の比率を計算したりする方が便利な場合があります。 長期的な投資として賃貸住宅またはアパートを購入するという考えの場合、この方法は、不動産から期待できる基本収入の簡単なスナップショットを提供します。 多くの場合、この方法は、投資が投資家の時間とお金に見合う価値があるかどうかを判断するために、他の2つの方法のいずれかと組み合わせて使用​​されます。