Jakie jest podejście do dochodu?

Podejście dochodowe jest rodzajem procesu wyceny lub podejścia, które jest powszechnie stosowane przez rzeczoznawców podczas procesu oceny wartości nieruchomości lub innych pakietów. Chociaż formuła zastosowana jako część podejścia będzie się nieco różnić w zależności od rodzaju zaangażowanego pakietu akcji, ogólną ideą jest ustalenie, jakiego rodzaju dochodu lub zwrotu można oczekiwać z danego składnika aktywów w określonym przedziale czasu. Inwestorzy często stosują podejście dochodowe, rozważając potencjał nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych pod względem poziomu dochodu, jaki można uzyskać z wynajmu lub dzierżawy nieruchomości.

W przeważającej części podejście dochodowe wykorzystuje metody należące do jednej z trzech różnych kategorii klas. Jedna metoda jest znana jako bezpośrednie wielkie litery. Metoda ta obejmuje określenie rocznego dochodu operacyjnego netto i podzielenie go przez stopę kapitalizacji związaną z nieruchomością. Kwota rocznego dochodu operacyjnego netto obejmuje koszty utrzymania, ulepszenia nieruchomości, amortyzację, ubezpieczenie i wszelkie inne czynniki, które zmniejszą zyski związane z posiadaniem i użytkowaniem nieruchomości w ramach przedsięwzięcia generującego przychody. Jeśli wynikowa liczba nie wskazuje, że nieruchomość wygeneruje dochód wyższy niż wymagany do prowadzenia przedsięwzięcia, inwestorzy prawdopodobnie będą szukać okazji gdzie indziej.

Druga metoda podejścia do dochodu znana jest jako metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych. W tym przypadku chodzi o powiązanie rocznego przepływu środków pieniężnych ze stopą dyskontową w celu ustalenia stopy kapitalizacji. Różni się to od metody kapitalizacji bezpośredniej tym, że do obliczeń nie jest stosowana stopa rynkowa. W zależności od tego, czy celem jest wykorzystanie nieruchomości jako inwestycji w długim okresie, zysk operacyjny netto może, ale nie musi, być głównym czynnikiem w tej metodzie.

Mnożnik czynszu brutto jest metodą opartą na podejściu dochodowym, która uwzględnia przychody generowane z czynszów i dzierżawy nieruchomości w porównaniu z ceną sprzedaży nieruchomości. W zależności od celów inwestora bardziej pomocne może być określenie stosunku rocznego czynszu do ceny sprzedaży lub obliczenie stosunku między ceną sprzedaży a miesięczną kwotą czynszu lub najmu. Gdy chodzi o zakup domów na wynajem lub budynków mieszkalnych jako inwestycji długoterminowej, metoda ta zapewnia szybki przegląd dochodu podstawowego, którego można oczekiwać od nieruchomości. Często ta metoda jest stosowana w połączeniu z jedną z dwóch pozostałych metod w celu ustalenia, czy inwestycja naprawdę jest warta czasu i pieniędzy inwestora.