Jakie jest podejście dochodów?

Podejście dochodowe jest rodzajem procesu wyceny lub podejścia, które jest powszechnie stosowane przez rzeczoznawców podczas procesu oceny wartości nieruchomości lub innych gospodarstw.Chociaż formuła zastosowana jako część podejścia będzie się nieco różnić w zależności od rodzaju zaangażowanego gospodarki, ogólną ideą jest ustalenie, jaki rodzaj dochodu lub zwrotu można rozsądnie oczekiwać od składnika aktywów w określonym czasie.Inwestorzy zwykle stosują podejście dochodowe, biorąc pod uwagę potencjał nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych pod względem poziomu dochodu, który można wygenerować z wynajmu lub leasingu nieruchomości.

W większości podejście dochodowe wykorzystuje metody, które należą do jednej z trzech różnych kategorii klas.Jedna metoda jest znana jako bezpośrednia kapitalizacja.Ta metoda polega na identyfikacji rocznego dochodu operacyjnego netto i podzieleniu go przez stopę kapitalizacji związaną z nieruchomością.Kwota rocznego dochodu operacyjnego netto obejmuje uwzględnienie kosztów utrzymania, ulepszenia nieruchomości, amortyzacji, ubezpieczenia i wszelkiego innego czynnika, który zmniejszy zyski związane z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości w przedsięwzięciu generowania przychodów.Jeśli uzyskana liczba nie wskazuje, że nieruchomość wygeneruje dochód powyżej i poza tym, że będzie to konieczne do obsługi przedsięwzięcia, inwestorzy prawdopodobnie będą szukać możliwości w innym miejscu.

Druga metoda podejścia dochodowego jest znana jako metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych.Tutaj pomysł polega na powiązaniu rocznego przepływu pieniężnego z stopą dyskontową w celu ustalenia stopy kapitalizacji.Różni się to od metody bezpośredniej kapitalizacji tym, że w obliczeniach nie jest stosowana stawka rynkowa.W zależności od tego, czy celem jest wykorzystanie nieruchomości jako inwestycji w perspektywie długoterminowej, dochód operacyjny netto może, ale nie musi być głównym czynnikiem w tej metodzie.

Mnożnik czynszu brutto jest metodą w ramach podejścia dochodowego, która uwzględnia przychody generowane przez czynsze i dzierżawę nieruchomości w porównaniu z ceną sprzedaży nieruchomości.W zależności od celów inwestora może być bardziej pomocne określenie wskaźnika między rocznym czynszem a ceną sprzedaży lub obliczenie stosunku między ceną sprzedaży a miesięczną kwotą wynajmu lub leasingu.Gdy pomysł polega na kupowaniu domów wynajmu lub budynków mieszkalnych jako inwestycji długoterminowej, ta metoda zapewnia szybką migawkę dochodu podstawowego, którego można oczekiwać od nieruchomości.Często ta metoda jest stosowana w połączeniu z jedną z pozostałych dwóch metod w celu ustalenia, czy inwestycja jest naprawdę warta czasu i pieniędzy inwestora.