Hva er inntektsmetoden?

Inntektsmetoden er en type verdsettelsesprosess eller tilnærming som ofte brukes av takstmenn under prosessen med å vurdere verdien av eiendommer eller andre beholdninger. Mens formelen som brukes som en del av tilnærmingen vil variere noe avhengig av hvilken type eierandel det gjelder, er den generelle ideen å bestemme hvilken type inntekt eller avkastning som rimeligvis kan forventes fra eiendelen innen en spesifikk tidsperiode. Investorer benytter ofte inntektsmetoden når de vurderer potensialet i bolig- eller næringseiendom når det gjelder inntektsnivået som kan genereres ved å leie eller lease eiendommen.

For det meste benytter inntektsmetoden metoder som faller inn i en av tre forskjellige kategorier av klasser. En metode er kjent som direkte kapitalisering. Denne metoden innebærer å identifisere den årlige netto driftsinntekt og dele den med kapitaliseringsraten som er relatert til eiendommen. Mengden av den årlige netto driftsinntekt inkluderer vurdering av vedlikeholdskostnader, forbedringer av eiendommer, avskrivninger, forsikring og enhver annen faktor som vil redusere overskuddet knyttet til å eie og bruke eiendommen i en inntektsgenereringssatsing. Hvis det resulterende tallet ikke indikerer at eiendommen vil generere inntekter utover det som er nødvendig for å drive virksomheten, vil investorer sannsynligvis søke muligheter andre steder.

En annen metode til inntektsmetoden er kjent som diskontert kontantstrømmetode. Her er ideen å relatere den årlige kontantstrømmen med diskonteringsrenten for å bestemme kapitaliseringsrenten. Dette er forskjellig fra metoden for direkte kapitalisering ved at en markedsavledet rente ikke brukes i beregningen. Avhengig av om målet er å bruke eiendommen som en investering på lang sikt, kan netto driftsinntekter kanskje eller ikke være en viktig faktor i denne metoden.

Brutto husleiemultiplikatoren er en metode innenfor inntektsmetoden som tar hensyn til inntektene generert av husleie og leieavtaler av fast eiendom i sammenligning med salgsprisen på eiendommen. Avhengig av investorens mål, kan det være mer nyttig å bestemme forholdet mellom årlig leie og salgspris, eller beregne forholdet mellom salgspris og månedlig leie- eller leiekontraktbeløp. Når ideen er å kjøpe utleieboliger eller leilighetsbygg som en langsiktig investering, gir denne metoden et raskt øyeblikksbilde av grunninntekten som kan forventes fra eiendommen. Ofte brukes denne metoden i forbindelse med en av de to andre metodene for å avgjøre om investeringen virkelig er verdt tiden og pengene til investoren.