Was ist der Einkommensansatz?
Der Ertragsansatz ist eine Art Bewertungsprozess oder -ansatz, der üblicherweise von Sachverständigen bei der Bewertung des Werts von Immobilien oder anderen Beteiligungen angewendet wird. Während die Formel, die im Rahmen des Ansatzes verwendet wird, je nach Art der Beteiligung etwas variiert, besteht die allgemeine Idee darin, zu bestimmen, welche Art von Ertrag oder Rendite innerhalb eines bestimmten Zeitraums vernünftigerweise von dem Vermögenswert erwartet werden kann. Investoren wenden üblicherweise den Ertragsansatz an, wenn sie das Potenzial von Wohn- oder Gewerbeimmobilien in Bezug auf das Ertragsniveau betrachten, das durch die Vermietung oder das Leasing der Immobilie erzielt werden könnte.
Der Einkommensansatz verwendet zum größten Teil Methoden, die in eine von drei verschiedenen Klassenkategorien fallen. Eine Methode ist als direkte Kapitalisierung bekannt. Bei dieser Methode wird das jährliche Betriebsergebnis ermittelt und durch den auf die Immobilie bezogenen Kapitalisierungssatz dividiert. Die Höhe des jährlichen Netto-Betriebsergebnisses beinhaltet die Berücksichtigung von Instandhaltungskosten, Immobilienverbesserungen, Abschreibungen, Versicherungen und anderen Faktoren, die die Gewinne reduzieren, die mit dem Besitz und der Nutzung der Immobilie in einem umsatzgenerierenden Unternehmen verbunden sind. Wenn die sich daraus ergebende Zahl nicht darauf hinweist, dass die Immobilie Einnahmen erzielt, die über die für den Betrieb des Unternehmens erforderlichen Einnahmen hinausgehen, werden Anleger wahrscheinlich nach anderen Gelegenheiten suchen.
Eine zweite Methode zum Ertragsansatz ist die Discounted-Cashflow-Methode. Hierbei soll der jährliche Cashflow mit dem Abzinsungssatz in Beziehung gesetzt werden, um den Kapitalisierungssatz zu bestimmen. Dies unterscheidet sich von der direkten Kapitalisierungsmethode darin, dass bei der Berechnung kein vom Markt abgeleiteter Zinssatz verwendet wird. Je nachdem, ob das Ziel darin besteht, die Immobilie langfristig als Investition zu nutzen, kann das Betriebsergebnis ein wesentlicher Faktor bei dieser Methode sein oder nicht.
Der Bruttomietmultiplikator ist eine Methode innerhalb des Einkommensansatzes, die die Einnahmen aus Mieten und Pachten der Immobilie im Vergleich zum Verkaufspreis der Immobilie berücksichtigt. Je nach den Zielen des Anlegers kann es hilfreicher sein, das Verhältnis zwischen Jahresmiete und Verkaufspreis zu ermitteln oder das Verhältnis zwischen Verkaufspreis und monatlicher Miete oder Pacht zu berechnen. Wenn die Idee besteht, Mietwohnungen oder Mehrfamilienhäuser als langfristige Investition zu kaufen, liefert diese Methode eine schnelle Momentaufnahme des Grundeinkommens, das von der Immobilie erwartet werden kann. Häufig wird diese Methode in Verbindung mit einer der beiden anderen Methoden verwendet, um festzustellen, ob die Investition die Zeit und das Geld des Anlegers wirklich wert ist.