Qual è l'approccio al reddito?
L'approccio del reddito è un tipo di processo di valutazione o approccio comunemente utilizzato dai periti durante il processo di valutazione del valore degli immobili o di altre partecipazioni. Mentre la formula utilizzata come parte dell'approccio varierà in qualche modo a seconda del tipo di partecipazione coinvolta, l'idea generale è determinare quale tipo di reddito o rendimento può ragionevolmente aspettarsi dall'attività entro un determinato periodo di tempo. Gli investitori utilizzano comunemente l'approccio del reddito quando considerano il potenziale degli immobili residenziali o commerciali in termini di livello di reddito che potrebbe essere generato dall'affitto o dal leasing dell'immobile.
Per la maggior parte, l'approccio del reddito fa uso di metodi che rientrano in una delle tre diverse categorie di classi. Un metodo è noto come capitalizzazione diretta. Questo metodo prevede l'identificazione del reddito operativo netto annuale e la sua divisione per il tasso di capitalizzazione correlato alla proprietà. L'importo del reddito operativo netto annuale include la considerazione dei costi di manutenzione, miglioramenti della proprietà, ammortamento, assicurazione e qualsiasi altro fattore che ridurrà i profitti associati al possesso e all'uso della proprietà in un'impresa di generazione di entrate. Se il dato risultante non indica che la proprietà genererà entrate al di là di quelle necessarie per gestire l'impresa, gli investitori cercheranno probabilmente opportunità altrove.
Un secondo metodo per l'approccio del reddito è noto come metodo del flusso di cassa attualizzato. Qui, l'idea è quella di mettere in relazione il flusso di cassa annuale con il tasso di sconto al fine di determinare il tasso di capitalizzazione. Ciò è diverso dal metodo della capitalizzazione diretta in quanto nel calcolo non viene utilizzato un tasso derivato dal mercato. A seconda che l'obiettivo sia utilizzare la proprietà come investimento a lungo termine, il reddito operativo netto può o meno essere un fattore importante in questo metodo.
Il moltiplicatore degli affitti lordi è un metodo all'interno dell'approccio del reddito che tiene conto delle entrate generate da affitti e locazioni degli immobili rispetto al prezzo di vendita dell'immobile. A seconda degli obiettivi dell'investitore, può essere più utile determinare il rapporto tra l'affitto annuale e il prezzo di vendita, oppure calcolare il rapporto tra il prezzo di vendita e l'importo mensile dell'affitto o del leasing. Quando l'idea è di acquistare case in affitto o condomini come investimento a lungo termine, questo metodo fornisce una rapida istantanea del reddito base che ci si può aspettare dalla proprietà. Spesso, questo metodo viene utilizzato in combinazione con uno degli altri due metodi al fine di determinare se l'investimento vale davvero il tempo e il denaro dell'investitore.