Qual è l'approccio al reddito?

L'approccio al reddito è un tipo di processo di valutazione o approccio che viene comunemente impiegato dai periti durante il processo di valutazione del valore del settore immobiliare o di altre partecipazioni.Mentre la formula utilizzata come parte dell'approccio varierà leggermente a seconda del tipo di partecipazione coinvolta, l'idea generale è quella di determinare quale tipo di reddito o rendimento ci si può ragionevolmente prevedere dall'attività entro un determinato periodo di tempo.Gli investitori utilizzano comunemente l'approccio del reddito quando si considerano il potenziale degli immobili residenziali o commerciali in termini di livello di reddito che potrebbe essere generato dal noleggio o in leasing della proprietà.

Per la maggior parte, l'approccio del reddito utilizza metodi che rientrano in una delle tre diverse categorie di classi.Un metodo è noto come capitalizzazione diretta.Questo metodo prevede l'identificazione del reddito operativo netto annuale e la divisione per il tasso di capitalizzazione correlato alla proprietà.L'importo del reddito operativo netto annuale include la considerazione dei costi di manutenzione, dei miglioramenti della proprietà, dell'ammortamento, dell'assicurazione e di qualsiasi altro fattore che ridurrà gli utili associati al possesso e all'utilizzo della proprietà in un'impresa di generazione di entrate.Se la cifra risultante non indica che la proprietà genererà reddito al di là di ciò necessario per gestire l'impresa, gli investitori probabilmente cercheranno opportunità altrove.

Un secondo metodo per l'approccio al reddito è noto come metodo di flusso di cassa scontato.Qui, l'idea è quella di mettere in relazione il flusso di cassa annuale con il tasso di sconto al fine di determinare il tasso di capitalizzazione.Ciò è diverso dal metodo di capitalizzazione diretta in quanto un tasso derivato dal mercato non viene utilizzato nel calcolo.A seconda che l'obiettivo sia utilizzare la proprietà come investimento a lungo termine, il reddito operativo netto può o meno essere un fattore importante in questo metodo.

Il moltiplicatore di affitto lordo è un metodo all'interno dell'approccio al reddito che prende in considerazione le entrate generate da affitti e contratti di locazione del settore immobiliare rispetto al prezzo di vendita della proprietà.A seconda degli obiettivi dell'investitore, può essere più utile determinare il rapporto tra l'affitto annuale e il prezzo di vendita o calcolare il rapporto tra il prezzo di vendita e l'importo del noleggio mensile o del contratto di locazione.Quando l'idea è di acquistare case in affitto o condomini come investimento a lungo termine, questo metodo fornisce una rapida istantanea del reddito di base che ci si può aspettare dalla proprietà.Spesso, questo metodo viene utilizzato insieme a uno degli altri due metodi al fine di determinare se l'investimento vale davvero il tempo e il denaro dell'investitore.