Che cos'è un mutuo subprime?
Un'ipoteca subprime è un prestito allo scopo di acquistare una casa, in particolare per i mutuatari che non soddisfano i criteri per un'ipoteca standard. Il subprime è una descrizione del creditore ed è un indicatore di rating creditizi scadenti, in genere 600 e inferiori. I clienti principali descrivono i mutuatari con un rating di credito pari o superiore a 700.
A causa del rischio maggiore con i mutuatari che hanno punteggi di credito bassi, i prestatori di mutui applicano tassi di interesse più elevati su un'ipoteca subprime rispetto a un'ipoteca standard. Sebbene vi sia concorrenza in questo settore, i tassi sono costantemente più alti di quelli disponibili dal finanziamento tradizionale.
All'interno del settore dei mutui subprime, ci sono due linee di prodotti che sono uniche per questo mercato; mutui a tasso variabile e finanziamento al 100%. Un'ipoteca a tasso variabile è quella in cui il tasso di interesse iniziale è prossimo al prime per un determinato periodo di tempo. Dopo tale periodo, il tasso aumenta per il resto della vita del mutuo. Le opzioni sono 2/28 - due anni a un tasso di interesse introduttivo e 28 anni a un tasso più elevato - o 3 anni a un tasso inferiore e 27 anni a un livello superiore.
I mutuatari spesso prevedono di riparare il loro credito durante i due o tre anni del tasso di interesse più basso e quindi di rifinanziare con un prestatore tradizionale prima che il tasso più elevato abbia effetto. I punteggi di credito possono essere migliorati mantenendo un buon registro dei pagamenti, estinguendo i crediti inesigibili o lasciando passare il tempo per il fallimento o la proposta del consumatore da rimuovere dal rapporto.
L'ipoteca di finanziamento al 100% consente ai mutuatari di non effettuare acconti ma di finanziare l'intero costo dell'ipoteca. Ciò consente ai mutuatari che non hanno la capacità di risparmiare il deposito minimo del 5% del prezzo di acquisto per acquistare una casa.
Sebbene non univoci per il settore dei mutui subprime, i termini più lunghi hanno aumentato il numero di mutuatari che si qualificano per i mutui. Un mutuo tradizionale è negli Stati Uniti per 25 anni. Tuttavia, i finanziatori hanno offerto condizioni di mutuo fino a 40 anni nel tentativo di ridurre i pagamenti mensili a un importo accessibile da un gruppo più ampio di mutuatari. Questo lungo termine aumenta significativamente i pagamenti di interessi per tutta la durata del mutuo.
I mutui subprime hanno un tasso di insolvenza più elevato rispetto ai mutui standard. Inoltre, i prestatori di mutui subprime addebitano spesso commissioni aggiuntive per qualificarsi e includono clausole di acquisizione, in cui è prevista una sanzione in caso di rimborso anticipato del mutuo, attraverso il rifinanziamento con un'altra società a un tasso di interesse inferiore.
L'industria dei mutui subprime commercializza in modo aggressivo i propri prodotti ai consumatori. Una pratica comune è quella di coprire un quartiere specifico con informazioni e presentazioni di vendita rivolte ai consumatori che non sono a conoscenza del loro punteggio di credito.
Gli acquirenti ben qualificati possono concordare un mutuo subprime basato sulla presentazione delle vendite, anche se si qualificherebbero per il finanziamento tradizionale. Questa pratica è particolarmente comune nelle aree etnicamente concentrate, dove ai mutuatari tradizionali veniva regolarmente negato il credito.