Vad är inkomstmetoden?

Inkomstmetoden är en typ av värderingsprocess eller metod som vanligtvis används av bedömare under processen för att utvärdera värdet på fastigheter eller andra innehav. Medan formeln som används som en del av tillvägagångssättet kommer att variera något beroende på vilken typ av innehav som är inblandad, är den allmänna tanken att bestämma vilken typ av inkomst eller avkastning som rimligen kan förväntas från tillgången inom en viss tidsperiod. Investerare använder ofta inkomstmetoden när de beaktar potentialen för bostäder eller kommersiella fastigheter i termer av inkomstnivån som kan genereras genom att hyra eller hyra fastigheten.

För det mesta använder inkomstmetoden metoder som ingår i en av tre olika kategorier av klasser. En metod kallas direkt kapitalisering. Denna metod innebär att identifiera det årliga nettoresultatet och dela det med aktiveringsgraden som är relaterad till fastigheten. I det årliga nettoresultatet ingår hänsyn till underhållskostnader, förbättringar av fastigheter, avskrivningar, försäkringar och alla andra faktorer som kommer att minska vinsterna för att äga och använda fastigheten i ett intäktsgenereringsföretag. Om den resulterande siffran inte indikerar att fastigheten kommer att generera inkomster utöver det som behövs för att driva företaget, kommer investerare sannolikt att söka möjligheter någon annanstans.

En andra metod för inkomstmetoden kallas den diskonterade kassaflödesmetoden. Här är tanken att relatera det årliga kassaflödet till diskonteringsräntan för att bestämma aktiveringsgraden. Detta skiljer sig från metoden med direkt aktivering genom att en marknadsberoende ränta inte används i beräkningen. Beroende på om målet är att använda fastigheten som en investering på lång sikt kan netto rörelseresultatet vara en viktig faktor i denna metod.

Multiplikatorn för bruttohyran är en metod inom inkomstmetoden som tar hänsyn till intäkter som genereras av hyror och leasing av fastigheter i jämförelse med fastighetens försäljningspris. Beroende på investerarens mål kan det vara mer användbart att bestämma kvoten mellan årshyran och försäljningspriset, eller beräkna kvoten mellan försäljningspriset och det månatliga hyres- eller hyresbeloppet. När idén är att köpa hyresbostäder eller hyreshus som en långsiktig investering ger denna metod en snabb bild av basinkomsten som kan förväntas från fastigheten. Ofta används denna metod i samband med en av de andra två metoderna för att avgöra om investeringen verkligen är värd investerarens tid och pengar.