Quels sont les meilleurs conseils pour la gestion des biens immobiliers?
La gestion de biens immobiliers est simplement une gestion de biens qui vise un contexte plus vaste que celui dans lequel se trouve le bien. Ce contexte est généralement une entreprise autre que la possession et la gestion de biens immobiliers. Les exemples peuvent inclure la fabrication, l'entreposage, la vente au détail, la recherche et développement ou les locaux à bureaux pour la branche exécutive de l'entreprise. Quel que soit le contexte, la gestion d'actifs immobiliers a pour objectif de traiter l'immobilier comme une entreprise autonome et d'en maximiser la valeur.
Une entreprise immobilière autonome est évaluée en fonction du revenu net qu'elle génère. Si le bien immobilier n'a pas été correctement entretenu, le coût de sa remise en état sera déduit de la valeur indiquée par le revenu net. Vous voulez ensuite savoir comment maximiser le revenu net d'un bien immobilier.
Il existe quatre catégories de coûts: les taxes foncières, les logements vacants, les services publics et la maintenance. Les taxes foncières consomment généralement entre 15 et 20% du revenu d'un bien immobilier. Les différentes juridictions d'imposition, tant au sein d'un État qu'entre les États, ont des régimes d'imposition différents, de sorte que le pourcentage exact peut être supérieur ou inférieur. Les taxes foncières sont la dépense la plus difficile à réduire. Wise Asset Asset Management cherchera à réduire l'évaluation de l'évaluateur fiscal en période de récession.
La vacance est le deuxième coût le plus élevé. De 9 à 18% du revenu brut prévu peut être perdu ici. Lorsqu'un locataire quitte les lieux, le propriétaire subit une perte de revenus, le coût de la peinture et du recouvrement, le coût de nouvelles «améliorations locatives», des améliorations spécifiques aux besoins du locataire, ainsi que les coûts de location, tels que les frais de publicité et les frais juridiques. associés à la préparation et à la révision du bail.
Une gestion prudente des actifs immobiliers minimisera le chiffre d'affaires, même au prix de loyers non optimaux. Réduire le loyer de quelques dollars par mois pour les locataires existants est moins coûteux que les coûts liés au départ du locataire. Inversement, il est moins coûteux de laisser l’espace vacant un peu plus longtemps que de le louer à un locataire qui n’en a pas les moyens ou qui a de gros problèmes de crédit. La seule chose qui coûte plus cher que de perdre un bon locataire, c'est d'expulser un mauvais locataire.
Les services publics représentent un coût important pour le propriétaire dans les immeubles de bureaux de grande hauteur, mais pas dans les centres commerciaux en bandes, où les espaces sont généralement dotés de compteurs individuels. Dans le contexte de la gestion des actifs immobiliers, les services publics sont importants car les grandes entreprises les paient directement ou indirectement. L'éclairage, le chauffage et la climatisation sont désormais normalement contrôlés par des ordinateurs, des capteurs de chaleur et des détecteurs de mouvement. Assurez-vous qu'ils sont présents et à jour.
L'entretien, qui devrait représenter entre 8% et 12% du loyer, est un lieu de prédilection pour la vente de biens immobiliers. Le défaut de maintenir la propriété en bon état est une stratégie de gestion des actifs immobiliers médiocre. Les problèmes ont tendance à s'aggraver au fil du temps et les réparations coûtent des multiples de ce qu'elles auraient coûté si elles avaient été effectuées alors qu'elles auraient dû l'être. D'un autre côté, acheter des appareils inutilement coûteux représente un gaspillage d'argent, quel que soit le dirigeant qui le souhaite. La meilleure stratégie consiste à réparer la propriété correctement et au moment opportun, tout en évitant de trop payer ou d’améliorer la situation.