Quais são as melhores dicas para gerenciamento de ativos imobiliários?

O gerenciamento de ativos imobiliários é simplesmente um gerenciamento de propriedades voltado para um contexto maior do que aquele em que a propriedade existe. Esse contexto geralmente é um negócio que não seja o proprietário e o gerenciamento de imóveis. Os exemplos podem incluir fabricação, armazenamento, vendas no varejo, pesquisa e desenvolvimento ou espaço de escritório para o ramo executivo da empresa. Qualquer que seja o contexto, o objetivo do gerenciamento de ativos imobiliários é tratar o imóvel como uma empresa independente e maximizar seu valor.

Um negócio imobiliário independente é avaliado com base no lucro líquido que produz. Se o imóvel não tiver sido mantido adequadamente, o custo para repará-lo será deduzido do valor indicado pelo lucro líquido. Você quer saber como maximizar o lucro líquido de um imóvel.

Existem quatro categorias gerais de custos: impostos imobiliários, vagas, serviços públicos e manutenção. Os impostos imobiliários geralmente consomem entre 15% e 20% da renda de uma propriedade. As jurisdições tributárias diferentes, tanto dentro de um estado como entre estados, têm esquemas de tributação diferentes, portanto a porcentagem exata pode ser maior ou menor. Os impostos imobiliários são a despesa mais difícil de reduzir. O gerenciamento inteligente de ativos imobiliários procurará reduzir a avaliação do avaliador fiscal em recessões.

A vaga é o próximo maior custo. De 9% a 18% da receita bruta programada pode ser perdida aqui. Quando um inquilino sai, o proprietário incorre em perda de receita, no custo de pintura e recarga, no custo de novas "melhorias no inquilino", melhorias específicas das necessidades do inquilino e nos custos de leasing, como custos legais e de publicidade associados à preparação e revisão do arrendamento.

O gerenciamento prudente de ativos imobiliários minimizará a rotatividade, mesmo com o custo de nem sempre alcançar o aluguel máximo. Reduzir o aluguel dos inquilinos existentes em alguns dólares por mês é menos caro do que os custos associados à saída do inquilino. Por outro lado, é mais barato deixar o espaço vago um pouco mais do que alugá-lo para um inquilino que não pode pagar ou um que tenha problemas de crédito significativos. A única coisa mais cara do que perder um bom inquilino é despejar um mau.

Os serviços públicos são um custo significativo para o proprietário em escritórios altos, mas não em shoppings, onde os espaços são geralmente medidos individualmente. No contexto do gerenciamento de ativos imobiliários, os serviços públicos são importantes porque a maior empresa comercial os paga direta ou indiretamente. Agora a iluminação, o aquecimento e o ar condicionado são normalmente controlados por computadores, sensores de calor e detectores de movimento. Verifique se eles estão presentes e atualizados.

A manutenção, que deve consumir de 8% a 12% do aluguel cobrado, é o local favorito para reduzir o tempo dos imóveis. A falha em manter a propriedade em bom estado de conservação é uma péssima estratégia de gerenciamento de ativos imobiliários. Os problemas tendem a crescer com o tempo e os reparos custam múltiplos do que teriam custado se tivessem sido feitos quando deveriam. Por outro lado, a compra de equipamentos desnecessariamente caros é desperdiçada em dinheiro, não importa qual executivo os queira. A melhor estratégia é reparar a propriedade corretamente e, quando apropriado, mas evitar pagar em excesso ou melhorar demais.