Jakie są najlepsze wskazówki dotyczące zarządzania aktywami majątkowymi?

Zarządzanie aktywami nieruchomości to po prostu zarządzanie nieruchomościami z myślą o szerszym kontekście niż kontekst, w którym nieruchomość istnieje. Taki kontekst to zazwyczaj działalność inna niż posiadanie nieruchomości i zarządzanie nimi. Przykłady mogą obejmować produkcję, magazynowanie, sprzedaż detaliczną, badania i rozwój lub powierzchnię biurową dla oddziału wykonawczego firmy. Niezależnie od kontekstu, celem zarządzania aktywami nieruchomościowymi jest traktowanie nieruchomości jako samodzielnego przedsiębiorstwa i maksymalizacja jej wartości.

Samodzielna działalność w zakresie nieruchomości jest wyceniana na podstawie generowanego przez nią dochodu netto. Jeżeli nieruchomość nie zostanie właściwie utrzymana, koszt doprowadzenia jej do właściwej naprawy zostanie odjęty od wartości wskazanej przez dochód netto. Następnie chcesz wiedzieć, jak zmaksymalizować dochód netto z nieruchomości.

Istnieją cztery ogólne kategorie kosztów: podatki od nieruchomości, wolne miejsca, media i utrzymanie. Podatki od nieruchomości zwykle pochłaniają od 15 do 20 procent dochodów z nieruchomości. Różne jurysdykcje podatkowe, zarówno w obrębie stanu, jak i między stanami, mają różne systemy opodatkowania, więc dokładny odsetek może być wyższy lub niższy. Podatki od nieruchomości są najtrudniejszym kosztem do zmniejszenia. Mądre zarządzanie aktywami majątkowymi będzie dążyć do obniżenia wyceny podatkowej w recesjach.

Wakat to kolejny największy koszt. Można tu stracić od 9 do 18 procent planowanego dochodu brutto. Kiedy najemca wyjeżdża, wynajmujący ponosi utracone dochody, koszty malowania i rekalkulacji, koszty nowych „ulepszeń najemcy”, ulepszenia specyficzne dla potrzeb najemcy oraz koszty leasingu, takie jak koszty reklamowe i prawne związane z przygotowaniem i przeglądem najmu.

Ostrożne zarządzanie aktywami nieruchomościowymi zminimalizuje obrót, nawet kosztem nie zawsze osiągania maksymalnych czynszów. Zmniejszenie czynszu dla istniejących najemców o kilka dolarów miesięcznie jest tańsze niż koszty związane z odejściem najemcy. I odwrotnie, taniej jest pozwolić, aby powierzchnia pozostała pusta nieco dłużej, niż wynająć ją najemcy, na którego nie stać, lub który ma poważne problemy kredytowe. Jedyną rzeczą droższą niż utrata dobrego najemcy jest eksmisja złego.

Usługi użyteczności publicznej są znaczącym kosztem dla właściciela w wysokich biurach, ale nie w centrach handlowych ze striptizem, gdzie powierzchnie są zwykle indywidualnie mierzone. W kontekście zarządzania aktywami nieruchomościowymi narzędzia są ważne, ponieważ większe przedsiębiorstwo płaci je bezpośrednio lub pośrednio. Oświetlenie, ogrzewanie i klimatyzacja są obecnie normalnie sterowane przez komputery, czujniki ciepła i czujniki ruchu. Upewnij się, że są obecne i aktualne.

Utrzymanie, które powinno pochłonąć od 8 do 12 procent pobieranego czynszu, jest ulubionym miejscem krótkiej zmiany nieruchomości. Brak utrzymania nieruchomości w dobrym stanie to zła strategia zarządzania aktywami nieruchomości. Z czasem problemy narastają, a naprawy kosztują wielokrotność tego, co by kosztowały, gdyby zostały wykonane w odpowiednim czasie. Z drugiej strony, kupowanie niepotrzebnie drogich urządzeń to marnowanie pieniędzy, bez względu na to, kto tego chce. Najlepszą strategią jest poprawna naprawa nieruchomości w odpowiednich przypadkach, ale unikanie nadmiernej zapłaty lub nadmiernej poprawy.