Jaké jsou nejlepší tipy pro správu majetku?
Správa majetku je jednoduše správa majetku s ohledem na širší kontext, než ve kterém daná nemovitost existuje. Tento kontext je obvykle podnik jiný než vlastnictví a správa nemovitostí. Příkladem může být výroba, skladování, maloobchodní prodej, výzkum a vývoj nebo kancelářské prostory pro výkonné odvětví podnikání. V jakémkoli kontextu je cílem správy majetku spravovat nemovitost jako samostatný podnik a maximalizovat jeho hodnotu.
Samostatný obchod s nemovitostmi je oceňován na základě čistého příjmu, který vytváří. Pokud nemovitost nebyla řádně udržována, budou náklady na její uvedení do dobrého stavu odečteny od hodnoty uvedené v čistém příjmu. Pak budete chtít vědět, jak maximalizovat čistý příjem z nemovitosti.
Existují čtyři obecné kategorie nákladů: daně z nemovitostí, neobsazené místo, veřejné služby a údržba. Daň z nemovitostí obvykle spotřebuje mezi 15 a 20 procenty z majetku. Rozdílné daňové jurisdikce, jak ve státě, tak mezi státy, mají různé systémy zdanění, takže přesné procento může být vyšší nebo nižší. Daň z nemovitostí je nejobtížnější snížit náklady. Moudrá správa majetku bude usilovat o snížení ocenění daňového poplatníka v recesích.
Volné místo je další největší cena. Zde se může ztratit 9 až 18 procent plánovaného hrubého příjmu. Když nájemce odejde, pronajímatel utrpí ušlý příjem, náklady na malování a recarpeting, náklady na nové „vylepšení nájemce“, vylepšení specifická pro potřeby nájemce a náklady na leasing, jako jsou reklamní a právní náklady spojené s přípravou a revizí pronájmu.
Obezřetná správa majetkových aktiv minimalizuje obrat, a to i za cenu ne vždy dosažení maximálního nájemného. Snížení nájemného pro stávající nájemce o několik dolarů měsíčně je levnější než náklady spojené s odchodem nájemce. Naopak je levnější nechat prostor ponechat o něco déle než pronajmout nájemci, který si to nemůže dovolit, nebo tomu, kdo má významné úvěrové problémy. Jediná věc dražší než ztráta dobrého nájemce je vystěhování špatného.
Poplatky za spotřebu energie jsou pro pronajímatele ve výškových kancelářských prostorech značné, ale nikoli v nákupních střediscích, kde jsou tyto prostory obvykle individuálně měřeny. V souvislosti se správou majetkových aktiv jsou veřejné služby důležité, protože větší podnik je platí přímo nebo nepřímo. Osvětlení, topení a klimatizace jsou nyní běžně ovládány počítači, tepelnými senzory a detektory pohybu. Ujistěte se, že jsou přítomné a aktuální.
Údržba, která by měla spotřebovat od 8 do 12 procent účtovaného nájemného, je oblíbeným místem ke změně nemovitosti. Nedodržení dobrého stavu nemovitosti je špatná strategie správy majetku. Problémy mají tendenci časem narůstat a náklady na opravy se násobí tím, co by stálo, kdyby byly provedeny, když by měly být. Na druhou stranu, nákup zbytečně drahého příslušenství je zbytečné peníze, bez ohledu na to, který výkonný pracovník je chce. Nejlepší strategií je opravit nemovitost správně a podle potřeby, ale vyhnout se přílišnému placení nebo nadhodnocení.