Hvad er de bedste tip til ejendomsadministration?
Forvaltning af fast ejendom er simpelthen ejendomsadministration med øje for en større kontekst end den, hvor ejendommen findes. Denne sammenhæng er normalt en anden virksomhed end at eje og forvalte fast ejendom. Eksempler kan omfatte fremstilling, oplagring, detailsalg, forskning og udvikling eller kontorlokaler til virksomhedens ledende afdeling. Uanset sammenhæng er målet med forvaltning af fast ejendom at behandle fast ejendom som en selvstændig virksomhed og maksimere dens værdi.
En selvstændig ejendomsvirksomhed værdsættes ud fra den nettoindkomst, den producerer. Hvis ejendommen ikke er opretholdt korrekt, fratrækkes omkostningerne til at bringe den i god stand fra den værdi, der er angivet med nettoindkomst. Derefter vil du vide, hvordan du maksimerer nettoindkomsten for et stykke fast ejendom.
Der er fire generelle omkostningskategorier: ejendomsskatter, ledig plads, forsyningsselskaber og vedligeholdelse. Ejendomsskatter bruger normalt mellem 15 procent og 20 procent af en ejendoms indkomst. Forskellige skattemyndigheder, både inden for en stat og mellem stater, har forskellige skatteordninger, så den nøjagtige procentdel kan være højere eller lavere. Ejendomsskatter er den sværeste udgift at reducere. Forvaltning af formueforhold vil søge at reducere skattevurderens værdiansættelse i recessioner.
Ledig stilling er den næste største omkostning. Fra 9 procent til 18 procent af den planlagte bruttoindkomst kan her gå tabt. Når en lejer forlader, pådrager udlejer sig mistede indtægter, udgifterne til maling og genopbygning, udgifterne til nye "lejerforbedringer", forbedringer, der er specifikke for lejernes behov, og udgifterne til leasing, såsom reklame og advokatomkostninger forbundet med forberedelse af lejekontrakt og revision.
Forsigtighed med forvaltning af fast ejendom vil minimere omsætningen, selv til prisen for ikke altid at opnå maksimal husleje. At reducere lejen for eksisterende lejere med et par dollars om måneden er billigere end omkostningerne forbundet med at lejeren forlader. Omvendt er det billigere at lade pladsen forblive ledig lidt længere end at leje den til en lejer, der ikke har råd til det, eller en, der har betydelige kreditproblemer. Det eneste dyrere end at miste en god lejer er at fjerne en dårlig.
Hjælpeprogrammer er en betydelig omkostning for udlejeren i højhuse, men ikke i indkøbscentre, hvor pladserne normalt måles individuelt. I forbindelse med forvaltning af fast ejendom er forsyningsselskaber vigtige, fordi den større forretningsvirksomhed betaler dem enten direkte eller indirekte. Belysning, opvarmning og klimaanlæg styres nu normalt af computere, varmesensorer og bevægelsesdetektorer. Sørg for, at disse er til stede og opdaterede.
Vedligeholdelse, der bør forbruges fra 8 procent til 12 procent af den leje, der opkræves, er et yndet sted at skifte fast ejendom. Manglende holdning af ejendommen i god stand er en dårlig strategi for forvaltning af ejendom. Problemer har en tendens til at vokse med tiden, og reparationer koster multipler af det, de ville have kostet, hvis de var blevet udført, når de skulle have været. På den anden side er det spild af penge at købe unødvendigt dyre inventar, uanset hvilken leder der ønsker dem. Den bedste strategi er at reparere ejendommen korrekt og når det er relevant, men undgå at overbetale eller overforbedre.