Was sind die besten Tipps für Property Asset Management?
Property Asset Management ist einfach Property Management mit Blick auf einen größeren Kontext als den, in dem sich die Immobilie befindet. Dieser Kontext ist in der Regel ein anderes Geschäft als der Besitz und die Verwaltung von Immobilien. Beispiele hierfür sind Fertigung, Lagerhaltung, Einzelhandelsverkauf, Forschung und Entwicklung oder Büroräume für die Geschäftsleitung. In jedem Kontext ist es das Ziel des Property Asset Managements, die Immobilie als eigenständiges Unternehmen zu behandeln und ihren Wert zu maximieren.
Ein eigenständiges Immobiliengeschäft wird anhand seines Nettoertrags bewertet. Wurde die Immobilie nicht ordnungsgemäß instand gehalten, werden die Kosten für die ordnungsgemäße Instandsetzung von dem im Nettoeinkommen angegebenen Wert abgezogen. Sie möchten dann wissen, wie Sie das Nettoeinkommen einer Immobilie maximieren können.
Es gibt vier allgemeine Kostenkategorien: Grundsteuern, Leerstand, Nebenkosten und Instandhaltung. Grundsteuern verbrauchen normalerweise zwischen 15 Prozent und 20 Prozent des Einkommens einer Immobilie. Unterschiedliche Steuergebiete innerhalb eines Staates und zwischen Staaten haben unterschiedliche Steuersysteme, so dass der genaue Prozentsatz höher oder niedriger sein kann. Immobiliensteuern sind die am schwierigsten zu reduzierenden Kosten. Wise Property Asset Management wird versuchen, die Bewertung des Steuerbevollmächtigten in Rezessionen zu reduzieren.
Leerstand ist der nächstgrößte Kostenfaktor. Hier können 9 bis 18 Prozent des geplanten Bruttoeinkommens verloren gehen. Wenn ein Mieter abreist, entstehen dem Vermieter Einnahmeverluste, die Kosten für das Malen und Wiedereinsetzen, die Kosten für neue „Mieter-Verbesserungen“, Verbesserungen, die auf die Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten sind, und die Kosten für das Leasing, wie z. B. Werbe- und Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Überprüfung von Mietverträgen.
Ein umsichtiges Immobilien-Asset-Management minimiert den Umsatz, auch wenn nicht immer die Höchstmieten erreicht werden. Eine Reduzierung der Miete für Bestandsmieter um einige US-Dollar pro Monat ist günstiger als die Kosten für den Mietaustritt. Umgekehrt ist es günstiger, den Raum etwas länger leer zu lassen, als ihn an einen Mieter zu vermieten, der es sich nicht leisten kann oder der erhebliche Kreditprobleme hat. Das einzige, was teurer ist, als einen guten Mieter zu verlieren, ist die Vertreibung eines schlechten Mieters.
Nebenkosten sind ein erheblicher Kostenfaktor für den Vermieter in Bürohochhäusern, nicht jedoch in Einkaufszentren, in denen die Flächen in der Regel einzeln gemessen werden. Versorger sind im Rahmen des Property Asset Management wichtig, weil das größere Wirtschaftsunternehmen sie entweder direkt oder indirekt bezahlt. Beleuchtung, Heizung und Klimaanlage werden heute normalerweise von Computern, Wärmesensoren und Bewegungsmeldern gesteuert. Stellen Sie sicher, dass diese vorhanden und aktuell sind.
Die Instandhaltung, die zwischen 8 und 12 Prozent der Miete ausmachen sollte, ist ein beliebter Ort, um die Immobilie kurzfristig zu wechseln. Das Versäumnis, die Immobilie in gutem Zustand zu halten, ist eine schlechte Strategie zur Verwaltung von Immobilienvermögen. Probleme nehmen mit der Zeit zu, und Reparaturen kosten ein Vielfaches der Kosten, die sie hätten, wenn sie ausgeführt worden wären, wenn sie hätten sein sollen. Auf der anderen Seite ist der Kauf unnötig teurer Geräte Geldverschwendung, unabhängig davon, welche Führungskraft sie will. Die beste Strategie ist, die Immobilie korrekt und gegebenenfalls zu reparieren, aber Überzahlungen oder Überbesserungen zu vermeiden.