Qu'est-ce que la diligence environnementale?
La diligence environnementale (EDD) consiste à analyser les risques environnementaux potentiels et existants d’une propriété commerciale ou industrielle. À certains endroits, les examens EDD sont standard ou même requis pour la plupart des achats de terrains et de propriétés commerciales et industrielles. Entre autres choses, les conclusions d'un rapport de due diligence environnementale peuvent affecter la disponibilité des prêts à l'achat et le prix d'achat de la propriété.
Toutes les terres ne sont pas créées égales; Grâce à diverses activités naturelles et artificielles, les sols, les eaux souterraines et même l'air d'une zone peuvent être gravement pollués ou contaminés au fil du temps. Les décharges qui ont été oubliées depuis longtemps peuvent libérer des gaz dangereux, les matières radioactives peuvent contaminer le sol et les eaux de ruissellement industrielles provenant de kilomètres peuvent empoisonner les sources d'eau souterraine. Si un risque pour la santé environnementale existe, il peut poser des menaces dangereuses, voire mortelles, à des personnes inconscientes de la situation. Dans les années 1980, les rapports sur le devoir de diligence environnementale sont devenus courants dans le monde commercial, en tant que responsabilité de personnes ou d'organisations cherchant à vendre des terres.
Selon la région, des normes spécifiques peuvent s'appliquer à une inspection et à un rapport EDD. Conformément aux normes en vigueur, les inspecteurs agréés peuvent être amenés à prélever des échantillons de sol et d’eau, à consulter des dossiers publics, à interroger les propriétaires et les anciens travailleurs du terrain et à consulter des cartes topographiques. Tous les résultats sont soigneusement vérifiés et enregistrés, puis présentés au propriétaire du bien ou à la société de vente. Dans certains cas, le propriétaire peut alors prendre des mesures pour réduire les dangers pour l'environnement décrits dans le rapport initial, puis demander une deuxième inspection ou une inspection en cours. Étant donné qu'un rapport EDD détaillant de nombreux problèmes peut avoir une incidence importante sur le prix et le financement de la propriété, de nombreux propriétaires trouvent qu'il est moins coûteux de se conformer aux solutions suggérées avant de mettre la propriété sur le marché ou de fixer un prix final.
En plus de fournir une liste des risques pour l’environnement et de formuler des solutions possibles, les inspecteurs de la diligence raisonnable en matière d’environnement procèdent généralement à une analyse des coûts des dommages et des réparations requises. Cela peut aider le propriétaire à déterminer le coût total de la réparation des risques environnementaux par rapport au prix de vente et au financement, si les problèmes ne sont pas résolus. Le rapport peut également inclure une comparaison des risques pour la sécurité environnementale dans les lois des États, fédérales ou locales, afin d'indiquer les zones où la propriété n'est pas conforme aux normes légales.
Dans certains cas, les acheteurs peuvent renoncer aux exigences de diligence environnementale. Cela ne se produit généralement que lorsque l'acheteur dispose d'un financement personnel complet, la plupart des prêteurs refusant d'émettre des prêts immobiliers avec un rapport EDD en cours. Un acheteur peut également choisir d'accepter un rapport EDD limité, qui peut être limité aux informations de base de données publique et d'enregistrement de propriété.