O que é Due Diligence Ambiental?
A due diligence ambiental (EDD) envolve a análise dos riscos ambientais potenciais e existentes de uma propriedade comercial ou industrial. Em alguns lugares, os exames de EDD são padrão ou mesmo necessários para a maioria das compras comerciais e industriais de terrenos e propriedades. Entre outras coisas, as conclusões de um relatório de due diligence ambiental podem afetar a disponibilidade de empréstimos para compra e o preço de compra da propriedade.
Nem toda terra é criada da mesma forma; graças a várias atividades naturais e artificiais, a terra, as águas subterrâneas e até o ar em uma área podem se tornar perigosamente poluídos ou contaminados ao longo do tempo. Aterros há muito esquecidos podem liberar gases perigosos, materiais radioativos podem contaminar o solo e o escoamento industrial a quilômetros de distância pode envenenar as fontes de água subterrânea. Se existir um risco ambiental à saúde, ele pode representar ameaças perigosas e até mortais para as pessoas que desconhecem a situação. Na década de 1980, os relatórios de due diligence ambiental tornaram-se comuns no mundo comercial como parte da responsabilidade de pessoas ou organizações que tentam vender terras.
Dependendo da região, padrões específicos podem ser aplicados a uma inspeção e relatório do EDD. De acordo com os padrões aplicáveis, os inspetores certificados podem precisar colher amostras de solo e água, investigar registros públicos, entrevistar proprietários e trabalhadores anteriores na terra e consultar mapas topográficos. Todas as descobertas são cuidadosamente verificadas e registradas e apresentadas ao proprietário ou à empresa de vendas. Em alguns casos, o proprietário pode tomar medidas para reduzir os perigos ambientais descritos no relatório inicial e solicitar uma segunda inspeção ou em andamento. Como um relatório de EDD detalhando muitos problemas pode afetar materialmente o preço e o financiamento da propriedade, muitos proprietários acham menos dispendioso cumprir as correções sugeridas antes de colocar a propriedade no mercado ou definir um preço final.
Além de fornecer uma lista de riscos ambientais e formular possíveis soluções, os inspetores de due diligence ambiental também realizam uma análise de custo dos danos e reparos necessários. Isso pode ajudar o proprietário a determinar o custo total da correção de riscos ambientais versus o impacto causado pelo preço de venda e financiamento, caso os problemas não sejam resolvidos. O relatório também pode incluir uma comparação de riscos às leis estaduais, federais ou locais sobre segurança ambiental, para mostrar áreas em que a propriedade não esteja em conformidade com os padrões legais.
Em alguns casos, os compradores podem dispensar os requisitos ambientais de due diligence. Isso geralmente ocorre apenas quando o comprador tem financiamento pessoal completo, já que a maioria dos credores se recusará a emitir empréstimos imobiliários com um relatório EDD atual. Um comprador também pode optar por aceitar um relatório EDD limitado, que pode ser restrito apenas ao banco de dados público e informações de registro de propriedade.