Co je environmentální due diligence?
Environmentální due diligence (EDD) zahrnuje analýzu potenciálních a stávajících environmentálních rizik komerčního nebo průmyslového vlastnictví. Na některých místech jsou zkoušky EDD standardní nebo dokonce nutné pro většinu komerčních a průmyslových nákupů pozemků a nemovitostí. Zjištění zprávy o ekologické due diligence mohou mimo jiné ovlivnit dostupnost půjček na nákup a kupní cenu nemovitosti.
Ne všechny země jsou stvořeny rovnocenné; díky různým přírodním a člověkem vytvořeným činnostem se může země, podzemní voda a dokonce i vzduch v oblasti časem nebezpečně znečišťovat nebo kontaminovat. Dlouho zapomenuté skládky mohou uvolňovat nebezpečné plyny, radioaktivní materiály mohou kontaminovat půdu a průmyslové odtoky z dálky mohou otrávit zdroje podzemní vody. Pokud existuje zdravotní riziko pro životní prostředí, může to představovat nebezpečnou a dokonce smrtící hrozbu pro lidi, kteří o situaci nevědí. V 80. letech 20. století se v komerčním světě stalo běžným reportováním o environmentální due diligence v rámci odpovědnosti osob nebo organizací, které se pokusily o prodej půdy.
V závislosti na regionu se na inspekci a zprávu EDD mohou vztahovat specifické normy. V souladu s platnými normami mohou certifikovaní inspektoři potřebovat odebírat vzorky půdy a vody, vyšetřovat veřejné záznamy, vlastníky rozhovorů a předchozí pracovníky na zemi a konzultovat topografické mapy. Všechna zjištění jsou pečlivě zkontrolována a zaznamenána a předložena vlastníkovi nemovitosti nebo obchodní společnosti. V některých případech pak může vlastník podniknout kroky ke snížení všech nebezpečí prostředí uvedených v úvodní zprávě a poté požádat o druhou nebo probíhající kontrolu. Protože zpráva EDD s podrobnostmi o mnoha problémech může významně ovlivnit cenu a financování nemovitosti, mnoho majitelů považuje za méně nákladné dodržovat navrhované opravy před uvedením nemovitosti na trh nebo stanovením konečné ceny.
Kromě poskytnutí seznamu rizik pro životní prostředí a formulace možných řešení inspektoři environmentální due diligence také obvykle provádějí analýzu nákladů na poškození a požadované opravy. To může majiteli pomoci určit celkové náklady na stanovení environmentálních rizik ve srovnání s hitem, který byl prodán, a prodejní cenou a financováním, pokud by se problémy nevyřešily. Zpráva může také zahrnovat srovnání nebezpečí pro státní, federální nebo místní zákony o bezpečnosti životního prostředí, aby se ukázaly oblasti, kde nemovitost nesplňuje zákonné normy.
V některých případech mohou kupující upustit od požadavků na ochranu životního prostředí. K tomu obvykle dochází pouze tehdy, má-li kupující plné osobní financování, protože většina věřitelů odmítne vydat půjčky na nemovitosti s aktuální zprávou EDD. Kupující se může také rozhodnout přijmout omezenou zprávu EDD, která může být omezena pouze na informace o veřejné databázi a záznamu o majetku.