Wat is milieuonderzoek?

Environmental due diligence (EDD) omvat het analyseren van de potentiële en bestaande milieurisico's van een commercieel of industrieel eigendom. Op sommige plaatsen zijn EDD-onderzoeken standaard of zelfs vereist voor de meeste commerciële en industriële aankopen van grond en onroerend goed. De bevindingen van een milieuonderzoeksrapport kunnen onder andere de beschikbaarheid van leningen voor aankoop en de aankoopprijs van het onroerend goed beïnvloeden.

Niet al het land is gelijk geschapen; Dankzij verschillende natuurlijke en door de mens veroorzaakte activiteiten kunnen land, grondwater en zelfs de lucht in een gebied in de loop van de tijd gevaarlijk vervuild of vervuild raken. Lang vergeten stortplaatsen kunnen gevaarlijke gassen vrijgeven, radioactieve materialen kunnen de bodem vervuilen en industriële afvoer van kilometers afstand kan grondwaterbronnen vergiftigen. Als er een gezondheidsrisico voor het milieu bestaat, kan dit gevaarlijke en zelfs dodelijke bedreigingen vormen voor mensen die zich niet bewust zijn van de situatie. In de jaren tachtig werd milieurapportering over het milieu gebruikelijk in de commerciële wereld als onderdeel van de verantwoordelijkheid van personen of organisaties die land proberen te verkopen.

Afhankelijk van de regio kunnen specifieke normen van toepassing zijn op een EDD-inspectie en -rapport. In overeenstemming met de geldende normen moeten gecertificeerde inspecteurs mogelijk bodem- en watermonsters nemen, openbare registers onderzoeken, eigenaren en eerdere werknemers op het land interviewen en topografische kaarten raadplegen. Alle bevindingen worden zorgvuldig gecontroleerd en vastgelegd en gepresenteerd aan de eigenaar of het verkoopbedrijf. In sommige gevallen kan de eigenaar dan stappen ondernemen om eventuele milieugevaren die in het eerste rapport worden beschreven te verminderen en vervolgens een tweede of lopende inspectie aanvragen. Aangezien een EDD-rapport met veel problemen de prijs en financiering van het onroerend goed aanzienlijk kan beïnvloeden, vinden veel eigenaren het minder duur om voorgestelde oplossingen na te leven voordat het onroerend goed op de markt wordt gebracht of een definitieve prijs wordt vastgesteld.

Naast een lijst met milieugevaren en het formuleren van mogelijke oplossingen, voeren inspecteurs van milieuonderzoek doorgaans ook een kostenanalyse van de schade en vereiste reparaties uit. Dit kan de eigenaar helpen bij het bepalen van de totale kosten van het vaststellen van milieugevaren versus de getroffen verkoopprijs en financiering als de problemen niet worden opgelost. Het rapport kan ook een vergelijking van gevaren met staats-, federale of lokale wetten inzake milieuveiligheid bevatten, om gebieden aan te tonen waar het onroerend goed niet voldoet aan de wettelijke normen.

In sommige gevallen kunnen kopers afzien van de eisen van het milieuonderzoek. Dit gebeurt meestal alleen wanneer de koper volledige persoonlijke financiering heeft, omdat de meeste geldschieters zullen weigeren onroerendgoedleningen te verstrekken met een huidig ​​EDD-rapport. Een koper kan er ook voor kiezen om een ​​beperkt EDD-rapport te accepteren, dat alleen kan worden beperkt tot openbare database- en eigendomsregistratiegegevens.