Che cos'è la due diligence ambientale?
La due diligence ambientale (EDD) comporta l'analisi dei rischi ambientali potenziali ed esistenti di una proprietà commerciale o industriale. In alcuni luoghi, gli esami EDD sono standard o addirittura richiesti per la maggior parte degli acquisti di terreni e proprietà commerciali e industriali. Tra l'altro, i risultati di un rapporto di due diligence ambientale possono influire sulla disponibilità di prestiti per l'acquisto e sul prezzo di acquisto della proprietà.
Non tutte le terre sono uguali; grazie a varie attività naturali e artificiali, la terra, le acque sotterranee e persino l'aria in un'area possono diventare pericolosamente inquinate o contaminate nel tempo. Le discariche dimenticate da tempo possono rilasciare gas pericolosi, i materiali radioattivi possono contaminare il suolo e il deflusso industriale a miglia di distanza può avvelenare le acque sotterranee. Se esiste un rischio per la salute ambientale, può rappresentare una minaccia pericolosa e persino mortale per le persone ignare della situazione. Negli anni '80, i rapporti sulla due diligence ambientale sono diventati comuni nel mondo commerciale come parte della responsabilità delle persone o delle organizzazioni che tentano di vendere terreni.
A seconda della regione, possono essere applicati standard specifici a un'ispezione e un rapporto EDD. In conformità con le norme applicabili, gli ispettori certificati potrebbero dover prelevare campioni di suolo e di acqua, indagare sui registri pubblici, intervistare i proprietari e i precedenti lavoratori sul terreno e consultare le mappe topografiche. Tutti i risultati vengono attentamente controllati e registrati e presentati al proprietario o alla società di vendita. In alcuni casi, il proprietario può quindi adottare misure per ridurre i pericoli per l'ambiente descritti nel rapporto iniziale, quindi richiedere una seconda ispezione o in corso. Poiché un rapporto EDD che descrive molti problemi può influenzare materialmente il prezzo e il finanziamento della proprietà, molti proprietari trovano meno costoso rispettare le soluzioni suggerite prima di immettere la proprietà sul mercato o fissare un prezzo finale.
Oltre a fornire un elenco di pericoli per l'ambiente e formulare possibili soluzioni, gli ispettori per la dovuta diligenza ambientale in genere eseguono anche un'analisi dei costi del danno e delle riparazioni necessarie. Questo può aiutare il proprietario a determinare il costo totale della riparazione dei pericoli ambientali rispetto al successo del prezzo di vendita e del finanziamento qualora i problemi non fossero soddisfatti. Il rapporto può anche includere un confronto dei pericoli per le leggi statali, federali o locali sulla sicurezza ambientale, per mostrare tutte le aree in cui la proprietà non è conforme agli standard legali.
In alcuni casi, gli acquirenti possono rinunciare ai requisiti ambientali di dovuta diligenza. Ciò si verifica generalmente solo quando l'acquirente ha un finanziamento personale completo, poiché la maggior parte dei finanziatori rifiuta di emettere prestiti immobiliari con un rapporto EDD corrente. Un acquirente può anche scegliere di accettare un rapporto EDD limitato, che può essere limitato solo al database pubblico e alle informazioni sul registro delle proprietà.