Wat zijn door een hypotheek gedekte effecten?

Door een hypotheek gedekte effecten zijn een soort belegging waarbij de inkomsten uit hypotheekbetalingen komen. De hypotheken zijn voor commercieel onroerend goed, zoals kantoorgebouwen en fabrieken, in plaats van woningen. Dit verlaagt theoretisch het risico voor beleggers, aangezien kredietnemers van commerciële hypotheken minder geneigd zijn leningen af ​​te sluiten dan particuliere kredietnemers.

Een door hypotheek gedekt effect houdt in dat hypotheekverstrekkers, zoals banken, de rechten verkopen om op meerdere leningen terug te betalen. Deze leningen worden vervolgens samen verpakt, zodat elke belegger een aandeel heeft in een totaalpakket dat meerdere hypotheken dekt. Het doel hiervan is om het risico voor beleggers van individuele kredietnemers die in gebreke blijven met de hypotheek te verminderen. De verpakkingstechniek betekent dat een bepaalde standaard slechts een klein effect heeft op de totale inkomsten uit aflossingen, en dit kleine effect wordt op zijn beurt verdeeld onder veel beleggers. Er zijn echter enkele nadelen; de verpakking betekent dat het moeilijker kan zijn om het totale risico van de leningen als geheel nauwkeurig te beoordelen.

Een van de belangrijkste verschillen tussen effecten op onderpand van commerciële hypotheken en effecten op onderpand van particuliere hypotheken betreft de uitgifte van vooruitbetalingen. Wanneer een hypotheeknemer het uitstaande saldo vroeg terugbetaalt, is het totale inkomen aan de kredietgever minder. Dit komt omdat de geldschieter, ondanks boetes voor vervroegde aflossing, nog steeds verliest van toekomstige rentebetalingen, die vaak het bedrag van de lening zelf kunnen overschrijden. Met een door hypotheek gedekt effect wordt dit verlies gedragen door de beleggers, die minder inkomsten ontvangen dan verwacht.

In de Verenigde Staten hebben commerciële hypotheken in het algemeen meer kans op forse boetes voor vooruitbetaling, waardoor kredietnemers minder geneigd zijn om van deze optie gebruik te maken. In sommige gevallen kan de lener zelfs worden verhinderd om de lening onder alle omstandigheden vervroegd terug te betalen, of kan hij gedurende een bepaald aantal jaren worden opgesloten voordat hij in aanmerking komt om vervroegd terug te betalen. Deze beperkingen verlagen dus het risico van verliezen door vooruitbetaling door beleggers in commerciële, door hypotheek gedekte effecten.

In sommige gevallen kunnen commerciële, door hypotheek gedekte effecten profiteren van de onderliggende hypotheken met een ontbindingsbepaling. Dit betekent dat de lener niet eenvoudig contant kan betalen om de lening eerder af te lossen. In plaats daarvan moet de lener de geldschieter voorzien van een beveiligingsproduct van dezelfde waarde, meestal in de vorm van schatkistpapier of bankbiljetten. De beleggers zullen dan interesse krijgen in deze effecten, wat een zeer betrouwbaar en stabiel inkomen oplevert. In sommige gevallen is defeasance niet verplicht voor de lener, maar eerder een alternatief voor het vervroegd aflossen van de lening.