O que são títulos lastreados em hipotecas comerciais?

Os títulos lastreados em hipotecas comerciais são um tipo de investimento em que a receita provém de pagamentos de hipotecas. As hipotecas são para imóveis comerciais, como prédios de escritórios e fábricas, e não para propriedades residenciais. Teoricamente, isso reduz o risco para os investidores, uma vez que os mutuários comerciais são menos propensos do que os mutuários residenciais a reembolsar os empréstimos antecipadamente.

Um título lastreado em hipotecas envolve credores, como bancos, vendendo os direitos de receber pagamentos de vários empréstimos. Esses empréstimos são então agrupados para que cada investidor participe de um pacote geral que cubra várias hipotecas. O objetivo disso é reduzir o risco para os investidores de tomadores individuais que não pagam a hipoteca. A técnica de empacotamento significa que um padrão específico tem apenas um pequeno efeito na receita geral do reembolso, e esse pequeno efeito é, por sua vez, compartilhado entre muitos investidores. Existem algumas desvantagens; a embalagem significa que pode ser mais difícil avaliar com precisão o risco geral dos empréstimos tomados como um todo.

Uma das diferenças mais significativas entre títulos lastreados em hipotecas comerciais e títulos lastreados em hipotecas residenciais envolve a emissão de pré-pagamento. Quando um devedor hipotecário paga antecipadamente o saldo devedor, a receita total para o credor é menor. Isso ocorre porque, apesar das multas por resgate antecipado, o credor ainda perde os pagamentos de juros futuros, que geralmente podem exceder o valor do empréstimo. Com uma garantia lastreada em hipotecas, essa perda é suportada pelos investidores, que obtêm menos receita do que o esperado.

Nos Estados Unidos, pelo menos, as hipotecas comerciais geralmente têm maior probabilidade de sofrer penalidades consideráveis ​​pelo pagamento antecipado, tornando os mutuários menos propensos a adotar essa opção. Em alguns casos, o mutuário pode até ser impedido de reembolsar o empréstimo antecipadamente, sob qualquer circunstância, ou pode ficar preso por um certo número de anos antes de ser elegível para reembolsar antecipadamente. Essas restrições reduzem, portanto, o risco de perdas relacionadas ao pré-pagamento por investidores em títulos lastreados em hipotecas comerciais.

Em alguns casos, os títulos lastreados em hipotecas comerciais podem se beneficiar das hipotecas subjacentes que possuem uma cláusula de desaprovação. Isso significa que o mutuário não pode simplesmente pagar em dinheiro para quitar o empréstimo mais cedo. Em vez disso, o mutuário deve fornecer ao credor um produto de segurança com o valor equivalente, geralmente na forma de notas ou notas do tesouro. Os investidores terão interesse nesses títulos, o que gera uma renda muito confiável e estável. Em alguns casos, a desonestidade não é obrigatória para o mutuário, mas sim uma alternativa ao pagamento antecipado do empréstimo em dinheiro.