商業用不動産担保証券とは何ですか？

商業用住宅ローン担保証券は、収入が住宅ローンの支払いから生じる投資の一種です。 住宅ローンは、住宅用不動産ではなく、オフィスビルや工場などの商業用不動産向けです。 商業用住宅ローンの借り手は住宅ローンの借り手よりも早くローンを返済する可能性が低いため、これは理論的には投資家のリスクを低下させます。

住宅ローン担保証券には、複数のローンの返済を受け取る権利を売却する銀行などの住宅ローンの貸し手が含まれます。 その後、これらのローンはまとめてパッケージ化されるため、各投資家は複数の住宅ローンをカバーするパッケージ全体でシェアを持ちます。 これの目的は、住宅ローンのデフォルトを行う個々の借り手から投資家へのリスクを減らすことです。 パッケージング手法とは、特定のデフォルトが全体的な返済収入に与える影響が小さいことを意味し、この小さな影響は多くの投資家の間で共有されます。 ただし、いくつかの欠点があります。 パッケージングは​​、ローン全体のリスクを正確に評価することがより困難になる可能性があることを意味します。

商業用モーゲージ担保証券と住宅用モーゲージ担保証券の最も重要な違いの1つは、期限前償還の問題です。 住宅ローンの借り手が未払い残高を早期に返済する場合、貸し手の総収入は少なくなります。 これは、早期の償還ペナルティにもかかわらず、貸し手は将来の利子の支払いをまだ失い、多くの場合、ローン金額自体を超えることがあるためです。 住宅ローン担保証券の場合、この損失は投資家が負担し、投資家は予想よりも収入が少なくなります。

少なくとも米国では、商業用住宅ローンは一般的に期限前償還に対して厳しい罰則を課される可能性が高く、借り手がこのオプションを選択する可能性は低くなります。 場合によっては、借主はいかなる状況下でも早期にローンを返済できなかったり、早期返済の資格を得る前に一定の期間ロックされたりすることがあります。 したがって、これらの制限により、投資家による住宅ローン担保証券の期限前償還損失のリスクが低減されます。

場合によっては、商業用住宅ローン担保証券は、ディフィーザンス条項を有する原資産の住宅ローンの恩恵を受ける可能性があります。 これは、借り手がローンを早期に返済するために単純に現金を支払うことができないことを意味します。 代わりに、借り手は、通常は財務省の請求書またはメモの形で、同等の価値のセキュリティ製品を貸し手に提供しなければなりません。 その後、投資家はこれらの証券に興味を持ち、非常に信頼性の高い安定した収入が得られます。 場合によっては、借り手にとってディフィーザンスは必須ではなく、むしろ現金で早期にローンを完済する代わりになります。