Hva er kommersielle pantelån?

Kommersielle pantelån med sikkerhet er en type investering der inntektene kommer fra pantebetalinger. Pantelånet er til næringseiendom, for eksempel kontorbygg og fabrikker, snarere enn boligeiendommer. Dette reduserer teoretisk risikoen for investorer, ettersom kommersielle boliglåntakere er mindre sannsynlige enn boliglånere å betale tilbake lån tidlig.

En pantesikkerhet innebærer at pantelångivere, som banker, selger rettighetene til å motta tilbakebetaling på flere lån. Disse lånene blir deretter pakket sammen slik at hver investor har en andel i en samlet pakke som dekker flere pantelån. Målet med dette er å redusere risikoen for investorer fra individuelle låntakere som misligholder pantelånet. Emballasjeteknikken betyr at en spesiell standard bare har en liten effekt på den samlede tilbakebetalingsinntekten, og denne lille effekten deles igjen ut blant mange investorer. Det er imidlertid noen ulemper; emballasjen betyr at det kan være vanskeligere å nøyaktig vurdere den samlede risikoen for lån som er tatt som en helhet.

En av de viktigste forskjellene mellom kommersielle pantelån og papirer med sikkerhet i boliglån innebærer utstedelse av forskuddsbetaling. Når en pantelåner betaler tilbake utestående saldo tidlig, er den totale inntekten til utlåner mindre. Det skyldes at til tross for strafferabatt ved innløsning, taper långiveren fremtidige rentebetalinger, som ofte kan overstige selve lånebeløpet. Med en pantesikkerhet, bæres dette tapet av investorene, som får mindre av inntektene enn forventet.

I det minste i USA er det generelt mer sannsynlig at kommersielle pantelån har bratte straffer for forskuddsbetaling, noe som gjør at låntakere er mindre sannsynlige å bruke dette alternativet. I noen tilfeller kan låntager til og med forhindres i å tilbakebetale lånet tidlig under noen omstendigheter, eller kan være innelåst i et visst antall år før det er kvalifisert til å tilbakebetale tidlig. Disse begrensningene reduserer dermed risikoen for forhåndsbetalingsrelaterte tap fra investorer i kommersielle pantelån.

I noen tilfeller kan kommersielle pantesikrede verdipapirer dra fordel av at de underliggende pantelånene har en defeasance-klausul. Dette betyr at låntaker ikke uten videre kan betale kontant for å betale ned lånet tidligere. I stedet må låntaker forsyne utlåner med et sikkerhetsprodukt til tilsvarende verdi, vanligvis i form av statskasseveksler eller sedler. Investorene vil da få interesse i disse verdipapirene, noe som gir en veldig pålitelig og jevn inntekt. I noen tilfeller er mislighold ikke obligatorisk for låntaker, men snarere et alternativ til å betale ned lånet kontant.