Quali sono i titoli garantiti da ipoteca commerciale?
I titoli garantiti da ipoteca commerciale sono un tipo di investimento in cui il reddito proviene dai pagamenti dei mutui. I mutui sono per immobili commerciali, come edifici per uffici e fabbriche, piuttosto che immobili residenziali. Ciò teoricamente riduce il rischio per gli investitori, poiché i mutuatari di mutui commerciali hanno meno probabilità rispetto ai mutuatari residenziali di rimborsare anticipatamente i prestiti.
Un titolo garantito da ipoteca coinvolge istituti di credito ipotecario, come le banche, che vendono i diritti per ricevere rimborsi su più prestiti. Questi prestiti vengono quindi raggruppati in modo tale che ciascun investitore abbia una quota in un pacchetto complessivo che copre più mutui. Lo scopo è quello di ridurre il rischio per gli investitori di singoli mutuatari inadempienti sull'ipoteca. La tecnica di confezionamento implica che un determinato default ha solo un piccolo effetto sul reddito complessivo del rimborso e questo piccolo effetto è a sua volta condiviso da molti investitori. Ci sono alcuni inconvenienti; l'imballaggio significa che può essere più difficile valutare con precisione il rischio complessivo dei prestiti presi nel loro insieme.
Una delle differenze più significative tra titoli garantiti da ipoteca commerciale e titoli garantiti da ipoteca residenziale riguarda l'emissione del pagamento anticipato. Quando un mutuatario paga in anticipo il saldo dovuto, il reddito totale per il creditore è inferiore. Questo perché, nonostante le penali di rimborso anticipato, il creditore perde ancora sui pagamenti di interessi futuri, che spesso possono superare l'importo del prestito stesso. Con un titolo garantito da ipoteca, questa perdita è a carico degli investitori, che ottengono un reddito inferiore al previsto.
Almeno negli Stati Uniti, i mutui commerciali hanno generalmente maggiori probabilità di avere forti sanzioni per il pagamento anticipato, rendendo meno probabile che i mutuatari adottino questa opzione. In alcuni casi, il mutuatario può anche essere impedito di rimborsare il prestito in anticipo in qualsiasi circostanza o può essere bloccato per un certo numero di anni prima di essere idoneo al rimborso anticipato. Tali restrizioni riducono quindi il rischio di perdite connesse al pagamento anticipato da parte degli investitori in titoli garantiti da ipoteca commerciale.
In alcuni casi, i titoli garantiti da ipoteca commerciale possono beneficiare dei mutui sottostanti con una clausola di dismissione. Ciò significa che il mutuatario non può semplicemente pagare in contanti per saldare il prestito prima. Invece, il mutuatario deve fornire al prestatore un prodotto di sicurezza del valore equivalente, di solito sotto forma di buoni del tesoro o note. Gli investitori otterranno quindi un interesse per questi titoli, il che fornisce un reddito molto affidabile e costante. In alcuni casi, la defeasance non è obbligatoria per il mutuatario, ma piuttosto un'alternativa al rimborso anticipato del prestito in contanti.