Hvad er kommercielle prioritetslån?
Kommercielle prioritetslån er en type investering, hvor indkomsten kommer fra pantebetalinger. Prioritetslån er til erhvervsejendom, såsom kontorbygninger og fabrikker, snarere end til boliger. Dette sænker teoretisk risikoen for investorer, da kommercielle realkreditlåntagere er mindre sandsynlige end boliglånere at tilbagebetale lån tidligt.
En sikkerhedspant med sikkerhed i prioritetsområdet involverer realkreditudbydere, såsom banker, der sælger rettighederne til at modtage tilbagebetaling på flere lån. Disse lån pakkes derefter sammen, så hver investor har en andel i en samlet pakke, der dækker flere prioritetslån. Formålet med dette er at reducere risikoen for investorer fra individuelle låntagere, der misligholder prioritetslånet. Pakningsteknikken betyder, at en bestemt standard kun har en lille effekt på den samlede tilbagebetalingsindkomst, og denne lille effekt deles igen ud blandt mange investorer. Der er dog nogle ulemper; emballagen betyder, at det kan være vanskeligere at nøjagtigt vurdere den samlede risiko for de lån, der er taget som helhed.
En af de mest markante forskelle mellem kommercielle realkreditlån og værdipapirer med prioritetslån involverer spørgsmålet om forudbetaling. Når en prioritetslån betaler tilbage den udestående saldo tidligt, er den samlede indkomst til långiveren mindre. Dette skyldes, at trods långivningen fortsat taber långivningen på de fremtidige rentebetalinger, som ofte kan overstige lånebeløbet, selv om det er tidligt indløst. Med et prioritetssikkerhedsgaranti bæres dette tab af investorerne, der får mindre af en indkomst end forventet.
I det mindste i USA er det i almindelighed mere sandsynligt, at kommercielle prioritetslån har høje bøder for forudbetaling, hvilket gør låntagere mindre tilbøjelige til at tage denne mulighed. I nogle tilfælde kan låntageren endda forhindres i at tilbagebetale lånet tidligt under nogen omstændigheder eller kan være indesluttet i et vist antal år, før han er berettiget til at tilbagebetale tidligt. Disse begrænsninger sænker således risikoen for forudbetalingsrelaterede tab fra investorer i kommercielle prioritetslån.
I nogle tilfælde kan kommercielle realkreditlån garanterede værdipapirer drage fordel af de underliggende prioritetslån med en defeasance-klausul. Dette betyder, at låntageren ikke blot kan betale kontant for at afbetale lånet tidligere. I stedet skal låntageren give långiveren et sikkerhedsprodukt til den tilsvarende værdi, normalt i form af statskasseregninger eller sedler. Investorerne får derefter en interesse i disse værdipapirer, hvilket giver en meget pålidelig og stabil indkomst. I nogle tilfælde er defeasance ikke obligatorisk for låntageren, men snarere et alternativ til at betale lånet tidligt kontant.