Que sont les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales?
Les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales sont un type de placement dont le revenu provient des versements hypothécaires. Les hypothèques concernent des biens immobiliers commerciaux, tels que des immeubles de bureaux et des usines, plutôt que des propriétés résidentielles. Cela réduit théoriquement le risque pour les investisseurs, car les emprunteurs commerciaux sont moins susceptibles que les emprunteurs résidentiels de rembourser leurs prêts par anticipation.
Un titre garanti par une hypothèque implique que des prêteurs hypothécaires, tels que des banques, vendent le droit de recevoir les remboursements de plusieurs prêts. Ces prêts sont ensuite regroupés pour que chaque investisseur ait sa part dans un ensemble global qui couvre plusieurs hypothèques. L'objectif est de réduire le risque pour les investisseurs de la part des emprunteurs individuels qui ne remboursent pas leur prêt hypothécaire. La technique de conditionnement signifie qu'un défaut particulier n'a qu'un faible effet sur le revenu de remboursement global, et ce faible effet est à son tour partagé entre de nombreux investisseurs. Il y a quelques inconvénients cependant; L'emballage signifie qu'il peut être plus difficile d'évaluer avec précision le risque global lié aux emprunts contractés dans leur ensemble.
L’une des différences les plus importantes entre les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales et les titres adossés à des créances hypothécaires résidentielles tient à l’émission de remboursement anticipé. Lorsqu'un emprunteur hypothécaire rembourse par anticipation le solde impayé, le revenu total du prêteur est moindre. En effet, malgré les pénalités de remboursement anticipé, le prêteur perd toujours ses paiements d’intérêts futurs, qui peuvent souvent dépasser le montant du prêt lui-même. Avec un titre adossé à une hypothèque, cette perte est supportée par les investisseurs, qui touchent un revenu inférieur aux prévisions.
Aux États-Unis au moins, les prêts hypothécaires commerciaux sont généralement plus susceptibles d’être assortis de pénalités sévères pour remboursement anticipé, ce qui réduit les risques pour les emprunteurs de choisir cette option. Dans certains cas, l'emprunteur peut même être empêché de rembourser le prêt plus tôt que jamais, ou peut être bloqué pendant un certain nombre d'années avant de pouvoir prétendre à un remboursement anticipé. Ces restrictions réduisent ainsi le risque de pertes liées au remboursement anticipé des investisseurs dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales.
Dans certains cas, les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales peuvent bénéficier des créances hypothécaires sous-jacentes comportant une clause de défaussement. Cela signifie que l'emprunteur ne peut pas simplement payer en espèces pour rembourser le prêt plus tôt. Au lieu de cela, l'emprunteur doit fournir au prêteur un produit de sécurité d'une valeur équivalente, généralement sous forme de bons du Trésor ou de billets. Les investisseurs s’intéresseront alors à ces titres, ce qui leur donne un revenu très fiable et régulier. Dans certains cas, la défaisance n’est pas obligatoire pour l’emprunteur, mais constitue une alternative au remboursement anticipé du prêt en espèces.