Qu'est-ce qu'un bail brut modifié?
Un bail brut modifié couvre certains services du bâtiment en contrepartie d'un loyer, mais pas tous. Ce type de bail commercial peut être courant dans les immeubles à usage mixte où les locataires ont des besoins différents en matière de services. Les conditions varient considérablement et sont négociables au début du contrat, il est donc important de les revoir attentivement et de demander tout ajustement avant de les accepter. Un avocat peut examiner un bail brut modifié et répondre aux questions d'un éventuel locataire.
Le loyer est fixé à un montant déterminé en fonction du bâtiment, des conditions actuelles du marché et d'autres facteurs contributifs. Ceux-ci incluent quels services sont structurés dans le contrat de location; le propriétaire peut par exemple payer des taxes et des assurances, ou celles-ci peuvent être à la charge du locataire. Le service d'électricité, le compteur d'eau, le nettoyage et la maintenance peuvent également être inclus dans un bail global modifié. Les propriétaires peuvent refuser de couvrir les services lorsque l'utilisation dans un bâtiment est très variable. Un spa peut traverser beaucoup d'eau, par exemple, auquel cas son bail brut modifié peut exclure l'eau, obligeant les propriétaires d'entreprise à payer pour ce service.
Cela contraste avec un bail brut à service complet, où le loyer mensuel couvre tous les services du bâtiment. En échange de leur loyer, les locataires utilisent l’espace et peuvent éventuellement effectuer des modifications, mais ils n’ont pas à payer de taxes, d’assurances, de services publics, de conciergerie ou d’autres frais de service. Dans cette situation, les loyers ont tendance à être plus élevés, car le propriétaire doit compenser les dépenses supplémentaires liées à l'exploitation du bâtiment. Avec un bail brut modifié, le loyer est moins cher, mais les locataires doivent prévoir un budget pour que les services restent opérationnels.
Les responsabilités peuvent être partagées avec certains contrats de location bruts modifiés. Lors de travaux d’entretien et de réparations, par exemple, un propriétaire peut accepter de prendre en charge des dépenses importantes telles que le remplacement de la toiture et des revêtements de sol. Le locataire pourrait être responsable de la peinture des murs et des moulures et du maintien de l'espace en bon état de fonctionnement. Certains services peuvent tomber dans des zones d'ombre où la responsabilité du paiement n'est pas claire. Dans ce cas, les parties peuvent tenter de négocier ou d'élaborer un accord, par exemple une scission des coûts.
En plus de stipuler les services fournis, un bail brut modifié peut inclure des restrictions d'espace. Les propriétaires peuvent limiter le nombre d'entreprises qui exercent leurs activités dans leurs installations et peuvent fixer des limites quant aux heures d'ouverture, à la musique ambiante, à la décoration et à des questions connexes. Ces limitations peuvent être mises en place pour le bénéfice d'autres locataires, afin de garder un bâtiment d'apparence uniforme.