Jakie są komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką?

Komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką są rodzajem inwestycji, w której dochód pochodzi z płatności hipotecznych. Kredyty hipoteczne dotyczą nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki biurowe i fabryki, a nie nieruchomości mieszkaniowych. Teoretycznie obniża to ryzyko dla inwestorów, ponieważ komercyjni kredytobiorcy hipoteczni rzadziej spłacają pożyczki niż mieszkaniowi.

Zabezpieczenie zabezpieczone hipoteką obejmuje kredytodawców hipotecznych, takich jak banki, sprzedających prawa do otrzymywania spłat wielu pożyczek. Pożyczki te są następnie pakowane razem, dzięki czemu każdy inwestor ma udział w ogólnym pakiecie obejmującym wiele hipotek. Ma to na celu zmniejszenie ryzyka dla inwestorów ze strony indywidualnych kredytobiorców, którzy nie wywiązują się z hipoteki. Technika pakowania oznacza, że ​​określone niewykonanie zobowiązania ma niewielki wpływ na ogólny dochód ze spłaty, a ten niewielki efekt jest z kolei podzielany przez wielu inwestorów. Istnieją jednak pewne wady; opakowanie oznacza, że ​​dokładniejsza ocena ogólnego ryzyka związanego z pożyczkami może być trudniejsza.

Jedną z najbardziej znaczących różnic między papierami wartościowymi komercyjnymi zabezpieczonymi hipoteką a papierami wartościowymi mieszkaniowymi zabezpieczonymi hipoteką jest kwestia przedpłaty. Kiedy kredytobiorca hipoteczny spłaca zaległe saldo wcześniej, całkowity dochód pożyczkodawcy jest mniejszy. Wynika to z faktu, że pomimo kar za wcześniejsze spłacanie pożyczkodawca nadal traci przyszłe odsetki, które często mogą przekroczyć samą kwotę pożyczki. W przypadku zabezpieczenia zabezpieczonego hipoteką stratę ponoszą inwestorzy, którzy uzyskują mniej dochodu niż oczekiwano.

Przynajmniej w Stanach Zjednoczonych komercyjne kredyty hipoteczne są na ogół bardziej narażone na surowe kary za przedpłatę, co zmniejsza prawdopodobieństwo, że kredytobiorcy skorzystają z tej opcji. W niektórych przypadkach pożyczkobiorca może nawet nie być w stanie spłacić pożyczki wcześniej w żadnych okolicznościach lub może zostać zablokowany na pewną liczbę lat, zanim będzie mógł spłacić wcześniej. Ograniczenia te zmniejszają zatem ryzyko strat związanych z przedpłatą przez inwestorów w komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.

W niektórych przypadkach komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mogą skorzystać z hipotek bazowych z klauzulą ​​odroczenia. Oznacza to, że pożyczkobiorca nie może po prostu zapłacić gotówki, aby spłacić pożyczkę wcześniej. Zamiast tego pożyczkobiorca musi dostarczyć pożyczkodawcy produkt zabezpieczający o równoważnej wartości, zwykle w postaci bonów skarbowych lub banknotów. Inwestorzy uzyskają wówczas zainteresowanie tymi papierami wartościowymi, co daje bardzo niezawodny i stały dochód. W niektórych przypadkach pożyczka nie jest obowiązkowa dla pożyczkobiorcy, ale stanowi alternatywę dla wcześniejszej spłaty pożyczki gotówką.