Was sind gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere?
Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere sind eine Anlageform, bei der die Erträge aus Hypothekenzahlungen stammen. Die Hypotheken sind für gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude und Fabriken bestimmt und nicht für Wohnimmobilien. Dies verringert theoretisch das Risiko für Anleger, da gewerbliche Hypothekenschuldner weniger wahrscheinlich sind als private Schuldner, Kredite vorzeitig zurückzuzahlen.
Ein hypothekenbesichertes Wertpapier beinhaltet, dass Hypothekengeber wie Banken die Rechte auf Rückzahlung mehrerer Kredite veräußern. Diese Kredite werden dann zusammengepackt, sodass jeder Investor einen Anteil an einem Gesamtpaket hat, das mehrere Hypotheken abdeckt. Ziel ist es, das Risiko für Anleger durch den Ausfall einzelner Kreditnehmer bei der Hypothek zu verringern. Aufgrund der Verpackungstechnik wirkt sich ein bestimmter Ausfall nur geringfügig auf das gesamte Rückzahlungsergebnis aus, und dieser geringfügige Effekt wird wiederum auf viele Anleger aufgeteilt. Es gibt jedoch einige Nachteile; Aufgrund der Verpackung kann es schwieriger sein, das Gesamtrisiko der insgesamt aufgenommenen Kredite genau einzuschätzen.
Einer der bedeutendsten Unterschiede zwischen gewerblichen hypothekenbesicherten Wertpapieren und hypothekenbesicherten Wertpapieren für Wohnimmobilien besteht in der Ausgabe von Vorauszahlungen. Wenn ein Hypothekendarlehensnehmer den ausstehenden Betrag vorzeitig zurückzahlt, ist das Gesamteinkommen für den Darlehensgeber geringer. Dies liegt daran, dass der Darlehensgeber trotz vorzeitiger Rückzahlungsstrafen immer noch keine Zinszahlungen mehr erhält, die häufig den Darlehensbetrag selbst übersteigen können. Bei einem hypothekarisch besicherten Wertpapier wird dieser Verlust von den Anlegern getragen, die ein geringeres Einkommen als erwartet erzielen.
Zumindest in den Vereinigten Staaten haben gewerbliche Hypotheken in der Regel höhere Strafen für die Vorauszahlung, so dass die Kreditnehmer diese Option seltener in Anspruch nehmen. In einigen Fällen kann der Kreditnehmer unter Umständen sogar daran gehindert werden, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen, oder er kann für eine bestimmte Anzahl von Jahren gesperrt sein, bevor er zur vorzeitigen Rückzahlung berechtigt ist. Diese Beschränkungen verringern somit das Risiko von vorzeitigen Rückzahlungsverlusten von Anlegern gewerblicher hypothekarisch besicherter Wertpapiere.
In einigen Fällen können gewerbliche hypothekarisch besicherte Wertpapiere davon profitieren, dass die zugrunde liegenden Hypotheken eine Rücktrittsklausel aufweisen. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer nicht einfach bar bezahlen kann, um den Kredit früher zurückzuzahlen. Stattdessen muss der Kreditnehmer dem Kreditgeber ein Sicherheitsprodukt zum Gegenwert in der Regel in Form von Schatzwechseln oder Banknoten zur Verfügung stellen. Die Anleger erhalten dann ein Interesse an diesen Wertpapieren, was zu einem sehr zuverlässigen und stabilen Einkommen führt. In einigen Fällen ist eine Abfindung für den Kreditnehmer nicht obligatorisch, sondern eine Alternative zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredits in bar.