Wat zijn de voor- en nadelen van een speciale garantieakte?
Een speciale garantieactie kan de overdracht van eigendom bij bepaalde soorten transacties vergemakkelijken als de huidige eigenaar niet bereid is voor de eigendomsketen onder vorige eigenaren te staan, maar het biedt de koper ook minder algemene bescherming tegen eigendomsfouten dan een algemene garantieactie . Hoewel dit soort akte niet geschikt is voor een gewone onroerendgoedtransactie, voldoet het wel aan een behoefte bij de behandeling van noodlijdende woningen en commercieel onroerend goed. Zolang een koper op de hoogte is van zowel de voor- als de nadelen van het gebruik van een speciale garantieactie, kan hij profiteren van de faciliterende functies en een extra verzekering afsluiten om zich tegen de beperkte eigendomsgarantie te beschermen.
Wanneer een eigenaar onroerend goed verkoopt, biedt de door hem ondertekende akte garanties met betrekking tot de kwaliteit en de omvang van zijn eigendom. Aan onroerend goed kunnen schulden zijn verbonden, zoals hypotheken en pandrechten, die deel uitmaken van de eigendom van het onroerend goed totdat de schuld is voldaan. Deze schulden volgen het onroerend goed, niet de eigenaar, als het onroerend goed wordt verkocht. Schulden worden soms niet correct geregistreerd zoals wettelijk vereist, dus de koper eist van de verkoper dat hij garandeert dat het openbare register alle bestaande lasten bevat.
De twee soorten garantie-akten zijn een algemene garantie-akte en een speciale garantie-akte. Verkopers die algemene garantiebewijzen verstrekken voor de verkoop van onroerend goed, garanderen dat er geen andere eigendomsgebreken zijn dan die welke zijn bekendgemaakt. Een speciale garantieactie biedt slechts een beperkte garantie met betrekking tot de titel. Met dit soort akte garandeert de eigenaar alleen dat hij het onroerend goed niet heeft bezwaard. Hij beweert niet dat er iets is gebeurd voordat hij eigenaar werd.
Speciale garantiebewijzen zijn meestal niet voldoende voor een gewone woningtransactie. Titelbedrijven willen meestal geen verzekering afsluiten zonder de extra bescherming die wordt geboden door een algemene garantie. Er zijn bepaalde gevallen waarin het gebruik van een speciale garantieactie een voordeel is en de verkoop daadwerkelijk vergemakkelijkt, zoals executieverkoop. Banken of financieringsmaatschappijen die onroerend goed terugnemen, geven alleen de garantie weer vanaf het moment dat het in bezit is genomen.
Een speciale garantieactie kan een voordeel zijn bij een executieve actie. Als de bank de eigendomsketen zou moeten garanderen, zou dit de tijd die nodig was om een executieverkoop te voltooien, bemoeilijken en verlengen. De koper weet dat het onroerend goed schoon eigendom was en een eigendomsverzekering had voorafgaand aan de afschermingsactie. Hij moet er alleen voor zorgen dat de in gebreke gebleven eigenaar het onroerend goed niet verder bezwaarde door het openbare dossier te onderzoeken om bijna dezelfde garanties te hebben door wat beenwerk te doen als hij zou hebben gedaan via een algemene garantieactie.