Jakie są zalety i wady specjalnej umowy gwarancyjnej?

Specjalny akt gwarancyjny może ułatwić przeniesienie własności w niektórych rodzajach transakcji, jeśli obecny właściciel nie chce poręczyć za tytuł własności w stosunku do poprzednich właścicieli, ale zapewnia również mniejszą ogólną ochronę kupującego przed wadami własnościowymi niż ogólny akt gwarancyjny . Chociaż ten rodzaj aktu nie jest odpowiedni w przypadku zwykłej transakcji na nieruchomościach mieszkalnych, zaspokaja potrzebę w przypadku trudnej sytuacji mieszkaniowej i nieruchomości komercyjnych. Tak długo, jak kupujący jest świadomy zalet i wad używania specjalnego dokumentu gwarancyjnego, może korzystać z jego funkcji ułatwiających, jednocześnie uzyskując dodatkowe ubezpieczenie w celu ochrony przed ograniczoną gwarancją tytułu.

Kiedy właściciel sprzedaje nieruchomość, podpisany przez niego czyn stanowi gwarancję jakości i zakresu jego własności. Do nieruchomości mogą być przypisane długi, takie jak hipoteki i zastawy, które stają się częścią tytułu własności do czasu zaspokojenia długu. Te długi dotyczą nieruchomości, a nie właściciela, jeśli nieruchomość jest sprzedawana. Długów niekiedy nie rejestruje się prawidłowo zgodnie z wymogami prawa, więc kupujący wymaga od sprzedawcy gwarancji, że rejestr publiczny zawiera wszystkie istniejące obciążenia.

Dwa rodzaje aktów gwarancyjnych to ogólny akt gwarancyjny i specjalny akt gwarancyjny. Sprzedawcy, którzy przedstawiają ogólne akty gwarancyjne dotyczące sprzedaży nieruchomości, gwarantują, że nie ma innych wad własności niż te, które zostały ujawnione. Specjalny akt gwarancyjny oferuje jedynie ograniczoną gwarancję dotyczącą tytułu. W przypadku tego rodzaju czynów właściciel gwarantuje jedynie, że nie obciążył nieruchomości. Nie rości sobie żadnych praw do niczego, co mogło się wydarzyć, zanim stał się właścicielem.

Specjalne akty gwarancyjne zwykle nie są wystarczające w przypadku zwykłej transakcji na nieruchomości mieszkalnej. Firmy tytułowe zwykle nie chcą wystawiać ubezpieczenia bez dodatkowej ochrony wynikającej z ogólnego dokumentu gwarancyjnego. Istnieją pewne przypadki, w których zastosowanie specjalnego dokumentu gwarancyjnego jest zaletą i faktycznie ułatwia sprzedaż, takie jak sprzedaż wykluczenia. Banki lub firmy finansujące, które przejmują nieruchomości, gwarantują prawo własności od momentu ich przejęcia.

Specjalny akt gwarancyjny może być zaletą w postępowaniu o wykluczenie. Gdyby bank musiał zagwarantować łańcuch tytułów, skomplikowałoby to i wydłużyło czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży wykluczającej. Kupujący wie, że nieruchomość miała czysty tytuł własności i posiadała tytułową polisę ubezpieczeniową obowiązującą przed działaniem wykluczającym. Musi jedynie upewnić się, że niewywiązujący się z obowiązków właściciel nie obciążył nieruchomości jeszcze bardziej, badając publiczną dokumentację, aby uzyskać prawie takie same gwarancje, wykonując pewne prace nóg, jak w przypadku ogólnej umowy gwarancyjnej.