Wat is een achterstallige belastingverkoop?
In de Verenigde Staten is een delinquente belastingverkoop een veiling, meestal uitgevoerd door een provinciale overheid, om onbetaalde onroerendgoedbelasting te innen. Er zijn twee soorten delinquente belastingverkoop: een verkoop van belastingrecht en een verkoop van belastingakte. Een verkoop van fiscaal retentierecht verplicht de koper om de achterstallige belastingen te betalen, in ruil waarvoor zij het recht heeft om die bedragen, plus rente, van de eigenaar te innen. Als de koper niet binnen een bepaalde periode, meestal één tot twee jaar, wordt terugbetaald, kan hij de eigendom afschermen. Aan de andere kant geeft een verkoop van de belastingakte de koper onmiddellijk recht op het belastingschuldige eigendom, hoewel de oorspronkelijke eigenaar van het onroerend goed mogelijk nog steeds enige rechten heeft om de schuld terug te betalen en het onroerend goed terug te vorderen.
De meeste provinciale operaties in de VS, zoals scholen, wetshandhaving, brandbeveiliging en wegenonderhoud, worden gefinancierd door belastingen die worden geheven op eigenaren van onroerend goed. Wanneer deze belastingen niet worden betaald, wordt het vermogen van het graafschap om te betalen voor de diensten die het bewoners biedt, ernstig aangetast. Om de verloren inkomsten te recupereren, voert een district een delinquente belastingverkoop uit. Ongeveer de helft van de staten in de VS voorziet in de veiling van delinquent belastingrecht, terwijl in de andere helft de akten zelf worden geveild. De regels, procedures, vereisten en deadlines voor dergelijke verkopen in het hele land, en potentiële bieders moeten de juiste provinciale autoriteiten raadplegen voordat ze een bod uitbrengen.
Wanneer onroerendgoedbelasting delinquent wordt, wordt een fiscaal retentierecht op het onroerend goed geplaatst, dat op elk moment kan worden verwijderd door betaling van de verschuldigde belastingen, boetes en rente. De meeste provincies veilen periodiek ofwel de pandrechten, ofwel de onderliggende eigenschappen, meestal eenmaal per jaar. Vóór de verkoop zullen ze het adverteren in het juridische gedeelte van lokale kranten voor een bepaalde periode, meestal ten minste vier opeenvolgende weken. Deze advertenties noteren de adresadressen en beschrijvingen, verschuldigde belastingen en biedinstructies.
Een verkoop van een fiscaal retentierecht is in wezen een lening van de koper aan de delinquente eigenaar van het onroerend goed, omdat de deelnemers verzegelde biedingen indienen met het rentetarief dat ze de eigenaar in rekening brengen voor de terugbetaling. Er zijn veel verschillende manieren om een veiling met fiscaal pandrecht te winnen, volgens de eigen regels en procedures van de provincie, maar in alle gevallen moet de winnaar de achterstallige belastingen onmiddellijk betalen. Vervolgens heeft de oorspronkelijke eigenaar een periode genaamd de aflossingsperiode - tot twee jaar vanaf de datum van de verkoop van het pandrecht op verkoop - om het onroerend goed af te lossen door de betaalde belastingen plus rente terug te betalen. De koper kan pas een executieprocedure starten nadat de terugbetalingsperiode is verstreken; en zelfs bij marktafscherming kan de eigenaar de eigendom verzilveren.
De oorspronkelijke eigenaar blijft eigenaar van het onroerend goed na verkoop van een fiscaal retentierecht en blijft verantwoordelijk voor alle andere kosten, zoals hypotheek- en nutsvoorzieningen. Op elk moment in de inwisselperiode kan de oorspronkelijke eigenaar het onroerend goed inwisselen en de titel terugvorderen. Als dit gebeurt, heeft de koper geen aanspraak meer op het onroerend goed. Indien de koper van een fiscaal retentierecht wordt afgesloten op een onroerend goed, worden alle hypotheken of andere retentierechten ontbonden, behalve voor retentierechten opgelegd door de staat of de nationale overheid. Om dit te voorkomen, vereisen de meeste Amerikaanse hypotheekverstrekkers in het algemeen dat leners maandelijkse betalingen doen op een geblokkeerde rekening van waaruit onroerendgoedbelasting periodiek wordt betaald, in plaats van ze zelf belasting te laten betalen en misschien achterstallig te worden.
De verkoop van belastingdaden is een ander type delinquente belastingverkoop. In plaats van een aflosbaar fiscaal retentierecht te veilen, wordt de feitelijke akte aan een onroerend goed verkocht, die al dan niet aflosbaar is, afhankelijk van de staat waarin de veiling wordt gehouden. De verkoop vindt pas plaats nadat alle pandhouders op de hoogte zijn gebracht, waarbij de hoogste bieder de titel van eigendom bezit. Wanneer een bieder een verkoop van belastingakte wint, worden alle ondergeschikte retentierechten zoals hypotheken en mechanica-retentierechten ontbonden; alleen staats- en federale pandrechten overleven de verkoop van een belastingakte.