Che cosa è una vendita fiscale insolente?
Negli Stati Uniti, una vendita fiscale delinquente è un'asta, di solito condotta da un governo della contea, per recuperare le tasse di proprietà non pagate. Esistono due tipi di vendita fiscale delinquente: una vendita di privilegi fiscali e una vendita di atti fiscali. Una vendita di privilegi fiscali obbliga l'acquirente a pagare le tasse insolute, in cambio delle quali ottiene il diritto di riscuotere tali importi, più gli interessi, dal proprietario. Se l'acquirente non viene rimborsato entro un determinato periodo di tempo, di solito da uno a due anni, può precludere la proprietà. Una vendita di un atto fiscale, d'altra parte, dà immediatamente all'acquirente il titolo di proprietà esente da imposta, sebbene il proprietario originale possa avere ancora dei diritti per rimborsare il debito e recuperare la proprietà.
La maggior parte delle operazioni di contea negli Stati Uniti, come scuole, forze dell'ordine, protezione antincendio e manutenzione delle strade, sono finanziate da tasse valutate sui proprietari di immobili. Quando queste tasse non vengono pagate, la capacità della contea di pagare per i servizi che fornisce ai residenti è gravemente compromessa. Per recuperare le entrate perse, una contea conduce una vendita fiscale insolente. Circa la metà degli Stati negli Stati Uniti prevede l'asta di privilegi fiscali delinquenti, mentre nell'altra metà gli atti stessi vengono messi all'asta. Le regole, le procedure, i requisiti e le scadenze per tali vendite sono molto elevati in tutto il paese e i potenziali offerenti dovrebbero consultare le autorità della contea appropriate prima di fare un'offerta.
Quando le tasse sulla proprietà diventano inadempienti, un privilegio fiscale viene posto sulla proprietà, che può essere rimosso in qualsiasi momento con il pagamento di tasse, sanzioni e interessi dovuti. La maggior parte delle contee mette all'asta periodicamente i privilegi o le proprietà sottostanti, più comunemente una volta all'anno. Prima della vendita, lo pubblicizzeranno nella sezione legale dei giornali locali per un determinato periodo di tempo, di solito almeno quattro settimane consecutive. Questi annunci annotano gli indirizzi e le descrizioni delle proprietà, le tasse dovute e le istruzioni per le offerte.
Una vendita di privilegi fiscali è essenzialmente un prestito da parte dell'acquirente al proprietario delinquente, poiché i partecipanti presentano offerte sigillate specificando il tasso di interesse che addebiteranno al proprietario per il rimborso. Esistono molti modi diversi per vincere un'asta di pegno fiscale, secondo le regole e le procedure della contea, ma in ogni caso, il vincitore deve pagare immediatamente le tasse insolventi. Quindi, il proprietario originale ha un periodo di tempo chiamato periodo di rimborso - fino a due anni dalla data della vendita del privilegio fiscale - per riscattare la proprietà rimborsando le tasse pagate, più gli interessi. L'acquirente può avviare una procedura di preclusione solo dopo la scadenza del periodo di rimborso; e anche in preclusione il proprietario può riscattare la proprietà.
Il proprietario originale mantiene il possesso della proprietà dopo una vendita di pegno fiscale e si assume la responsabilità di tutti gli altri costi, come i pagamenti di ipoteca e di utilità. In qualsiasi momento del periodo di riscatto, il proprietario originale può riscattare la proprietà e recuperare il titolo. In questo caso, l'acquirente non ha più diritti sulla proprietà. Se l'acquirente di un privilegio fiscale preclude una proprietà, eventuali ipoteche o altri privilegi vengono sciolti, ad eccezione dei privilegi imposti dallo Stato o dal governo nazionale. Per evitare ciò, la maggior parte dei prestatori di mutui statunitensi in genere richiede ai mutuatari di effettuare pagamenti mensili su un conto di deposito a garanzia dal quale vengono pagate periodicamente le tasse di proprietà, invece di lasciare che paghino le tasse da soli e forse cadano in carenza.
Le vendite di atti fiscali sono un diverso tipo di vendita di imposte insolute. Invece di mettere all'asta un privilegio fiscale riscattabile, l'atto effettivo ad un immobile viene venduto, che può o non può essere riscattabile, a seconda dello stato in cui si tiene l'asta. Le vendite vengono condotte solo dopo che tutti i vincitori sono stati avvisati, con il titolo di miglior offerente vincente per la proprietà. Quando un offerente vince una vendita di atti fiscali, tutti i privilegi subordinati come mutui e privilegi di meccanici vengono sciolti; solo i privilegi statali e federali sopravvivono alla vendita di un atto fiscale.