Qu'est-ce qu'une vente d'impôt en souffrance?

Aux États-Unis, une vente d'impôts en souffrance est une vente aux enchères, généralement effectuée par un gouvernement de comté, pour recouvrer des taxes foncières impayées. Il existe deux types de vente d’impôts en souffrance: une vente de privilège d’impôt et une vente d’acte d’impôt. La vente d'un privilège fiscal oblige l'acheteur à payer les taxes en souffrance, en contrepartie de quoi elle obtient le droit de percevoir ces montants, majorés des intérêts, du propriétaire. Si l'acheteur n'est pas remboursé dans un certain délai, généralement entre un et deux ans, il peut saisir le bien. En revanche, une vente avec acte d’impôt donne immédiatement à l’acheteur le droit de propriété sur le bien en souffrance, bien que le propriétaire initial puisse toujours avoir le droit de rembourser la dette et de récupérer le bien.

Aux États-Unis, la plupart des opérations dans les comtés, telles que les écoles, l’application de la loi, la protection contre l’incendie et l’entretien des routes, sont financées par les impôts des propriétaires. Lorsque ces taxes ne sont pas payées, la capacité du pays à payer pour les services qu'il fournit aux résidents est gravement compromise. Pour récupérer les revenus perdus, un comté procède à une vente fiscale impayée. Environ la moitié des États américains prévoient la vente aux enchères de privilèges fiscaux en souffrance, tandis que dans l’autre moitié, les actes eux-mêmes sont vendus aux enchères. Les règles, procédures, exigences et délais pour de telles ventes sont très importants dans tout le pays. Les soumissionnaires potentiels devraient consulter les autorités des comtés appropriées avant de présenter une offre.

Lorsque les taxes foncières deviennent en souffrance, un privilège fiscal est placé sur la propriété. Ce privilège peut être supprimé à tout moment par le paiement des taxes, pénalités et intérêts dus. La plupart des comtés vendent aux enchères périodiquement les privilèges ou les propriétés sous-jacentes, le plus souvent une fois par an. Avant la vente, ils en feront la publicité dans la section juridique des journaux locaux pendant une période déterminée, généralement au moins quatre semaines consécutives. Ces annonces notent les adresses et descriptions de la propriété, les taxes dues et les instructions pour enchérir.

Une vente avec privilège fiscal est essentiellement un prêt de l’acheteur au propriétaire délinquant, car les participants soumettent des offres scellées spécifiant le taux d’intérêt qu’ils facturent au propriétaire pour le rachat. Il existe de nombreuses façons de gagner une enchère avec privilège fiscal, selon les règles et procédures du pays, mais dans tous les cas, le gagnant doit payer les taxes en souffrance immédiatement. Ensuite, le propriétaire initial dispose d'une période appelée période de rachat - jusqu'à deux ans à compter de la date de la vente du privilège fiscal - pour racheter le bien en remboursant les taxes payées, plus les intérêts. L'acheteur ne peut engager une procédure de forclusion qu'après l'expiration de la période de rachat; et même en cas de forclusion, le propriétaire peut racheter la propriété.

Le propriétaire initial conserve la possession du bien après une vente avec privilège fiscal et reste responsable de tous les autres coûts, tels que les versements hypothécaires et les services publics. À tout moment de la période de rachat, le propriétaire initial peut racheter le bien et récupérer le titre. Si cela se produit, l'acheteur n'a plus aucun droit sur la propriété. Si l’acheteur d’un privilège fiscal saisit une propriété, les hypothèques ou autres privilèges sont dissous, à l’exception des privilèges imposés par l’État ou le gouvernement national. Pour éviter cela, la plupart des prêteurs hypothécaires américains exigent généralement des emprunteurs qu'ils effectuent des paiements mensuels sur un compte séquestre sur lequel des taxes foncières sont payées périodiquement, au lieu de les laisser payer eux-mêmes les impôts et éventuellement devenir délinquants.

Les ventes d’acte d’impôt sont un type de vente d’impôt délinquant différent. Au lieu de mettre aux enchères un privilège fiscal rachetable, l'acte réel relatif à une propriété est vendu, ce qui peut ou non être échangé, en fonction de l'état dans lequel la vente aux enchères a lieu. Les ventes ne sont effectuées que lorsque tous les détenteurs de privilèges ont été alertés, le titre du plus offrant ayant remporté le titre de propriété. Lorsqu'un soumissionnaire remporte un acte d'imposition, les privilèges subordonnés tels que les hypothèques et les privilèges des mécaniciens sont dissous; seuls les privilèges d’État et fédéraux survivent à la vente d’un acte d’impôt.