Co to jest zaległa sprzedaż podatkowa?

W Stanach Zjednoczonych zaległa sprzedaż podatków to aukcja, zwykle prowadzona przez rząd hrabstwa, w celu odzyskania niezapłaconych podatków od nieruchomości. Istnieją dwa rodzaje sprzedaży zaległych podatków: sprzedaż zastawu podatkowego i sprzedaż aktu podatkowego. Sprzedaż zastawu podatkowego zobowiązuje nabywcę do zapłaty zaległych podatków, w zamian za które otrzymuje prawo do pobrania tych kwot wraz z odsetkami od właściciela nieruchomości. Jeśli nabywca nie zostanie spłacony w określonym czasie, zwykle od jednego roku do dwóch lat, może zamknąć nieruchomości. Z drugiej strony sprzedaż aktu podatkowego natychmiast daje nabywcy tytuł własności nieruchomości zalegającej z podatkiem, chociaż pierwotny właściciel nieruchomości może nadal mieć pewne prawa do spłaty zadłużenia i odzyskania nieruchomości.

Większość operacji hrabstwa w USA, takich jak szkoły, organy ścigania, ochrona przeciwpożarowa i utrzymanie dróg, jest finansowana z podatków naliczanych od właścicieli nieruchomości. Gdy podatki te nie są płacone, zdolność powiatu do opłacania usług świadczonych przez mieszkańców jest poważnie ograniczona. Aby odzyskać utracone dochody, hrabstwo dokonuje zaległej sprzedaży podatków. Około połowa stanów w USA przewiduje licytację zaległych zastawów podatkowych, podczas gdy w drugiej połowie same akty są licytowane. Zasady, procedury, wymagania i terminy takiej sprzedaży w całym kraju są bardzo duże, a potencjalni oferenci powinni przed złożeniem oferty skonsultować się z odpowiednimi władzami hrabstwa.

Kiedy podatki od nieruchomości stają się zaległe, na nieruchomości kładzie się zastaw podatkowy, który można usunąć w dowolnym momencie poprzez zapłatę należnych podatków, kar i odsetek. Większość powiatów okresowo wystawia na aukcję albo zastawy, albo bazowe nieruchomości, najczęściej raz w roku. Przed sprzedażą reklamują ją w dziale prawnym lokalnych gazet przez określony czas, zwykle przez co najmniej cztery kolejne tygodnie. Te reklamy zwracają uwagę na adresy i opisy nieruchomości, należne podatki i instrukcje licytacji.

Sprzedaż zastawu podatkowego jest zasadniczo pożyczką od nabywcy na rzecz zaległego właściciela nieruchomości, ponieważ uczestnicy składają zapieczętowane oferty określające stopę procentową, którą obciążą właściciela nieruchomości za umorzenie. Istnieje wiele różnych sposobów na wygranie aukcji zastawu podatkowego, zgodnie z własnymi zasadami i procedurami hrabstwa, ale we wszystkich przypadkach zwycięzca musi natychmiast zapłacić zaległe podatki. Następnie pierwotny właściciel ma okres zwany okresem wykupu - do dwóch lat od daty sprzedaży zastawu podatkowego - w celu umorzenia nieruchomości poprzez zwrot zapłaconych podatków wraz z odsetkami. Nabywca może wszcząć postępowanie w sprawie wykluczenia dopiero po upływie okresu wykupu; a nawet w przypadku wykluczenia właściciel nieruchomości może wykupić nieruchomość.

Pierwotny właściciel utrzymuje nieruchomość po sprzedaży zastawu podatkowego i zachowuje odpowiedzialność za wszelkie inne koszty, takie jak spłata kredytu hipotecznego i opłaty za media. W dowolnym momencie okresu wykupu pierwotny właściciel może wykupić nieruchomość i odzyskać tytuł. Jeśli tak się stanie, nabywca nie ma już żadnych roszczeń do nieruchomości. Jeżeli nabywca zastawu podatkowego przejdzie na własność, wszelkie hipoteki lub inne zastawy zostaną rozwiązane, z wyjątkiem zastawów nałożonych przez państwo lub rząd. Aby tego uniknąć, większość amerykańskich kredytodawców hipotecznych ogólnie wymaga od kredytobiorców dokonywania comiesięcznych płatności na rachunek powierniczy, z którego okresowo płacone są podatki od nieruchomości, zamiast pozwolić im płacić podatki samodzielnie i być może popełniają przestępstwa.

Sprzedaż podatków jest innym rodzajem zaległej sprzedaży podatków. Zamiast licytować podlegające zwrotowi zastawu podatkowego, sprzedaje się faktyczny akt własności nieruchomości, który może, ale nie musi być, w zależności od stanu, w którym odbywa się aukcja. Sprzedaż jest przeprowadzana dopiero po powiadomieniu wszystkich zastawników, z najwyższym zwycięskim tytułem nieruchomości. Gdy licytujący wygra sprzedaż aktu podatkowego, wszelkie zastawy podporządkowane, takie jak hipoteki i zastawy mechaników, zostają rozwiązane; tylko stanowe i federalne zastawy przetrwają przy sprzedaży podatku dochodowego.