滞納税販売とは何ですか？

米国では、滞納税販売は、通常は郡政府によって行われ、未払いの固定資産税を回収するためのオークションです。 滞納税販売には、税留置権販売と税務上の販売の2種類があります。 税留置権販売は、購入者に滞納税を支払う義務を負い、その代わりに、所有者からそれらの金額に加えて利子を徴収する権利を取得します。 購入者が一定の期間（通常は1〜2年）内に返済されない場合、購入者は物件を差し押さえることができます。 一方、税務上の売却は、購入者の所有権を非滞納財産に直ちに付与しますが、元の財産所有者は、負債を返済して財産を回収する権利をまだ持っている場合があります。

学校、法執行機関、防火、道路整備など、米国のほとんどの郡事業は、財産所有者に課される税金によって賄われています。 これらの税金が支払われない場合、郡が居住者に提供するサービスに対して支払う郡の能力は著しく損なわれます。 失われた収入を回収するために、郡は延滞税販売を実施します。 米国の約半数の州では、滞納税の先取特権のオークションが提供されていますが、残りの半数では、行為自体がオークションにかけられています。 全国のこのような販売のルール、手順、要件、および期限、および潜在的な入札者は、入札する前に適切な郡当局と相談する必要があります。

固定資産税が滞納になった場合、税先取特権が資産に課されます。これは、税金、罰金、支払利息の支払いによりいつでも削除できます。 ほとんどの郡は、先取特権または基礎となる資産のいずれかを定期的にオークションにかけます。最も一般的なのは年に1回です。 セールの前に、彼らは指定された期間、通常は少なくとも4週間連続して地元の新聞の法律セクションでそれを宣伝します。 これらの広告には、施設の住所と説明、未払いの税金、入札手順が記載されています。

税留置権販売は、本質的に購入者から滞納資産所有者へのローンです。参加者は、資産所有者に償還を請求する金利を指定した封印された入札を提出するからです。 郡の独自の規則と手順に従って、税留置権オークションに勝つにはさまざまな方法がありますが、すべての場合、勝者は直ちに滞納税を支払わなければなりません。 その後、元の所有者は、償還期間と呼ばれる期間（税留置権の販売日から最大2年間）を持ち、支払った税金と利息を払い戻すことで資産を償還します。 購入者は、償還期間が終了した後にのみ差し押さえ手続きを開始できます。 差し押さえの場合でも、財産所有者は財産を引き換えることができます。

元の所有者は、税留置権の売却後も財産の所有権を保持し、住宅ローンや公共料金の支払いなど、その他のすべての費用に対する責任を保持します。 償還期間の任意の時点で、元の所有者は資産を償還して所有権を回復できます。 これが発生した場合、購入者はその物件に対する請求権を失います。 税先取特権の購入者が不動産を差し押さえる場合、州または中央政府によって課された先取特権を除き、抵当またはその他の先取特権は解散されます。 これを回避するために、ほとんどの米国の住宅ローンの貸し手は一般に、借り手に固定資産税が定期的に支払われるエスクロー口座に毎月支払うことを要求します。

税の行為の販売は、延滞税の販売の別のタイプです。 償還可能な税留置権を競売する代わりに、不動産に対する実際の証書が売却されます。これは、競売が行われている状態に応じて、償還可能である場合とそうでない場合があります。 売却は、すべての先取特権者に通知された後にのみ行われ、最高入札者が不動産のタイトルを獲得します。 入札者が税務上の売却に勝つと、住宅ローンや整備士の先取特権などの下位の先取特権はすべて解消されます。 州と連邦の先取特権だけが税務上の売却を生き延びます。