O que é uma venda de impostos inadimplentes?

Nos Estados Unidos, uma venda de impostos em atraso é um leilão, geralmente realizado por um governo do condado, para recuperar impostos sobre a propriedade não pagos. Existem dois tipos de venda de impostos inadimplentes: uma venda com garantia fiscal e uma venda com escritura fiscal. Uma venda de garantia de imposto obriga o comprador a pagar os impostos em atraso, em troca dos quais tem o direito de cobrar esses valores, mais juros, do proprietário do imóvel. Se o comprador não for reembolsado dentro de um determinado período de tempo, geralmente de um a dois anos, ele poderá encerrar a propriedade. Por outro lado, uma venda com escritura fiscal concede imediatamente o título de comprador à propriedade inadimplente, embora o proprietário original ainda possa ter alguns direitos para pagar a dívida e recuperar a propriedade.

A maioria das operações do condado nos EUA, como escolas, órgãos policiais, proteção contra incêndio e manutenção de estradas, são financiadas por impostos cobrados dos proprietários. Quando esses impostos não são pagos, a capacidade do município de pagar pelos serviços que presta aos residentes fica seriamente prejudicada. Para recuperar a receita perdida, um município realiza uma venda de impostos inadimplentes. Cerca da metade dos estados dos EUA prevê o leilão de ônus tributários inadimplentes, enquanto na outra metade, as próprias ações são leiloadas. As regras, procedimentos, requisitos e prazos para essas vendas são muito grandes em todo o país, e os potenciais concorrentes devem consultar as autoridades competentes do condado antes de fazer uma oferta.

Quando os impostos sobre a propriedade se tornam inadimplentes, é colocada uma garantia fiscal sobre a propriedade, que pode ser removida a qualquer momento pelo pagamento dos impostos, multas e juros devidos. A maioria dos municípios leiloa periodicamente os ônus ou as propriedades subjacentes, mais comumente uma vez por ano. Antes da venda, eles a anunciarão na seção legal de jornais locais por um período especificado, geralmente pelo menos quatro semanas consecutivas. Esses anúncios observam os endereços e as descrições da propriedade, os impostos devidos e as instruções para lances.

Uma alienação fiduciária de impostos é essencialmente um empréstimo do comprador ao proprietário inadimplente, porque os participantes enviam ofertas lacradas especificando a taxa de juros que cobrarão ao proprietário pelo resgate. Existem muitas maneiras diferentes de ganhar um leilão de penhor de impostos, de acordo com as regras e procedimentos do município, mas em todos os casos, o vencedor deve pagar os impostos em atraso imediatamente. Em seguida, o proprietário original tem um período chamado período de resgate - até dois anos a partir da data da venda de garantia fiscal - para resgatar a propriedade reembolsando os impostos pagos, acrescidos de juros. O comprador pode iniciar o processo de encerramento somente após o término do período de resgate; e mesmo na execução duma hipoteca, o proprietário do imóvel pode resgatá-lo.

O proprietário original mantém a propriedade do imóvel após uma venda de garantia fiscal e mantém a responsabilidade por todos os outros custos, como pagamentos de hipotecas e serviços públicos. A qualquer momento do período de resgate, o proprietário original pode resgatar a propriedade e recuperar o título. Se isso acontecer, o comprador não terá mais direito sobre a propriedade. Se o comprador de uma garantia fiscal for encerrado em uma propriedade, quaisquer hipotecas ou outros ônus serão dissolvidos, exceto os ônus impostos pelo estado ou pelo governo nacional. Para evitar isso, a maioria dos credores de hipotecas dos EUA geralmente exige que os mutuários façam pagamentos mensais em uma conta de garantia, da qual os impostos sobre a propriedade são pagos periodicamente, em vez de permitir que eles paguem os impostos e talvez se tornem inadimplentes.

As vendas de escrituras fiscais são um tipo diferente de venda de impostos inadimplentes. Em vez de leiloar uma garantia fiscal resgatável, a escritura real de uma propriedade é vendida, que pode ou não ser resgatável, dependendo do estado em que o leilão é realizado. As vendas são realizadas somente após o alerta de todos os titulares de direitos, com o maior título vencedor na propriedade. Quando um licitante ganha uma venda por escritura fiscal, quaisquer garantias subordinadas, como hipotecas e garantias mecânicas, são dissolvidas; somente penhoras estaduais e federais sobrevivem a uma venda de escrituras.

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