Co je to delikventní daňový prodej?
Ve Spojených státech je delikventní daňový prodej dražbou, obvykle prováděnou krajskou vládou, aby se získala nezaplacená daně z nemovitostí. Existují dva typy delikventních daňových prodejů: prodej daňového zástavního práva a prodej daňových listin. Prodej daňového zástavního práva zavazuje kupujícího zaplatit delikventní daně na oplátku, za které dostane právo vybírat tyto částky a úrok od vlastníka nemovitosti. Pokud kupující není v určitém časovém období splacen, obvykle od jednoho do dvou let, může na majetku vyloučit. Prodej daňové listiny naproti tomu okamžitě dává kupujícímu titulu daňovému majetku, ačkoli původní vlastník nemovitosti může mít stále určitá práva na splacení dluhu a obnovení nemovitosti. Většina okresních operací v USA, jako jsou školy, vymáhání práva, požární ochrana a údržba silnic, je financována z posouzení daní na vlastníky nemovitostí. Když tyto daně nejsou zaplaceny, schopnost kraje platit za služby, které poskytuje obyvatelům, je SVEspoléhat se na zhoršení. Pro získání ztracených příjmů provádí kraj delikventní daňový prodej. Asi polovina států v USA zajišťuje dražbu delikventních daňových práv, zatímco ve druhé polovině jsou samotné skutky draženy. Pravidla, postupy, požadavky a termíny pro takový prodej velmi v celé zemi a potenciální uchazeči by měli před podáním nabídky konzultovat s příslušnými krajskými úřady.
Když se daně z nemovitostí stanou delikventními, je na nemovitost umístěna daňová zástavní právo, které lze kdykoli odstranit zaplacením daní, sankcí a splatných úroků. Většina krajů pravidelně aukce buď zástavních práv nebo základních vlastností, nejčastěji jednou ročně. Před prodejem jej inzerují v právní části místních novin po určenou dobu, obvykle nejméně čtyři po sobě jdoucí týdny. Tyto reklamy zaznamenávají adresy a popisy vlastnosti,splatné daně a pokyny k nabídkám.
Daňový zástavní výprodej je v podstatě půjčka od kupujícího do vlastníka nemovitosti, protože účastníci předkládají zapečetěné nabídky specifikující úrokovou sazbu, kterou účtují vlastníkovi nemovitosti za odkup. Podle vlastních pravidel a postupů kraje existuje mnoho různých způsobů, jak vyhrát daňovou aukci, ale ve všech případech musí vítěz okamžitě zaplatit delikventní daně. Poté má původní majitel období nazývané období vykoupení - až dva roky od data prodeje daňového zástavního práva - k uplatnění nemovitosti tím, že uhradí zaplacené daně, plus úroky. Kupující může zahájit řízení uzavření trhu až po uplynutí doby vyplacení; a dokonce i při uzavření trhu může vlastník nemovitosti uplatnit nemovitost.
Původní majitel udržuje majetek po daňovém zástavním zástavním právu a zachovává si odpovědnost za všechny ostatní náklady, jako jsou hypotéky a platby za služby. Na jakémkoli poiNT v období odkupu může původní majitel tuto nemovitost uplatnit a obnovit titul. Pokud k tomu dojde, kupující nemá žádný nárok na nemovitost. Pokud by kupující daňového zástavního práva vyloučil na nemovitost, jsou rozpuštěny jakékoli hypotéky nebo jiné zástavní práva, s výjimkou zástavních práv uložených státem nebo národní vládou. Aby se tomu zabránilo, většina úvěrů amerických hypoték obecně vyžaduje, aby dlužníci prováděli měsíční platby na úschovnou účet, ze kterého jsou daně z nemovitostí pravidelně vypláceny, namísto toho, aby je nechali platit daně sami a možná padli delikventní.
Prodej daňových listin je jiný typ delikventního daňového prodeje. Namísto dražeby vykoupitelné daňové zástavní právo se prodává skutečný listina na nemovitost, která může nebo nemusí být uplatněna, v závislosti na státě, ve kterém je dražba držena. Prodej se provádí teprve poté, co byli všichni zástavníci upozorněni, přičemž nejvyšší titul na nemovitosti vyhrává nejvyšší uchazeč. Když uchazeč vyhraje daňový výprodej, jakákoli podřízená zástavní práva, jako je Mortzástavní zástavní práva a mechaniky jsou rozpuštěny; Pouze státní a federální zástavní práva přežijí prodej daňových listin.