Co je daňový delikvent?
Ve Spojených státech je delikventní daňový prodej dražbou, obvykle prováděnou krajskou vládou, za účelem vymáhání nezaplacených daní z nemovitostí. Existují dva typy delikventního daňového prodeje: prodej zástavního práva a prodej daňového dokladu. Prodej zástavního práva zavazuje kupujícího k zaplacení delikventní daně, za kterou má právo vybírat tyto částky plus úroky od vlastníka nemovitosti. Pokud není kupujícímu vrácena v určité lhůtě, obvykle od jednoho do dvou let, může majetek vyloučit. Naproti tomu prodej daňové smlouvy okamžitě dává kupujícímu nárok na daňově delikventní nemovitost, i když původní vlastník nemovitosti může mít stále určitá práva na splacení dluhu a na navrácení majetku.
Většina okresních operací v USA, jako jsou školy, vymáhání práva, požární ochrana a údržba silnic, je financována z daní vyměřených majitelům nemovitostí. Pokud tyto daně nejsou zaplaceny, schopnost kraje platit za služby, které poskytuje obyvatelům, je vážně narušena. Aby bylo možné získat zpět ztracené příjmy, provádí kraj delikventní daňový prodej. Asi polovina států v USA zajišťuje dražbu delikventních zástavních práv, zatímco ve druhé polovině jsou samotné dražby vydraženy. Pravidla, postupy, požadavky a termíny pro takové prodeje velmi po celé zemi a potenciální uchazeči by měli před podáním nabídky konzultovat příslušné okresní úřady.
Když se majetkové daně stanou delikventními, je na majetek uvalen zástavní právo, které lze kdykoli odstranit zaplacením splatných daní, penále a úroků. Většina krajů pravidelně dražuje zástavní práva nebo podkladové nemovitosti, nejčastěji jednou ročně. Před prodejem jej budou inzerovat v právní sekci místních novin po stanovenou dobu, obvykle nejméně čtyři po sobě jdoucí týdny. Tyto reklamy zaznamenávají adresy a popisy nemovitostí, splatné daně a pokyny k nabízení cen.
Prodej zástavního práva je v podstatě půjčka od kupujícího majiteli delikventní nemovitosti, protože účastníci předkládají zapečetěné nabídky s uvedením úrokové sazby, kterou budou majiteli nemovitosti účtovat za vykoupení. Existuje mnoho různých způsobů, jak vyhrát dražební zástavní aukci, podle vlastních pravidel a postupů kraje, ale v každém případě musí vítěz zaplatit delikventní daně okamžitě. Poté má původní vlastník lhůtu nazývanou období zpětného odkupu - až dva roky od data prodeje zástavního práva - na vykoupení nemovitosti vrácením zaplacené daně plus úrok. Kupující může zahájit řízení o uzavření trhu až po uplynutí lhůty pro zpětné odkupy; a dokonce i při uzavření trhu může vlastník nemovitosti nemovitost uplatnit.
Původní vlastník drží majetek po prodeji zástavního práva a ponechává si odpovědnost za veškeré další náklady, jako jsou hypotéky a platby za služby. Původní vlastník může kdykoli v období vykoupení odkoupit nemovitost a získat titul. Pokud k tomu dojde, kupující již nemá nárok na majetek. Pokud kupující daňového zástavního práva zabaví nemovitost, veškeré zástavní právo nebo jiná zástavní právo se rozpustí, s výjimkou zástavních práv uložených státem nebo národní vládou. Aby se tomu zabránilo, většina amerických hypotečních půjčovatelů obecně vyžaduje, aby dlužníci prováděli měsíční platby na účet úschovy, ze kterého jsou pravidelně placeny daně z nemovitostí, namísto toho, aby jim nechávaly platit daně samy a možná upadly.
Daňový prodej je jiný typ delikventního daňového prodeje. Místo dražby zástavního zástavního práva se prodává skutečná listina k nemovitosti, která může, ale nemusí být splatná, v závislosti na státě, v němž se dražba koná. Prodej se provádí až poté, co byli upozorněni všichni držitelé zástavy, přičemž nejvyšší majetek vyhrává uchazeči o nemovitost. Když uchazeč vyhraje prodej daňového dokladu, veškerá podřízená zástavní práva, jako jsou hypotéky a zástavní práva mechaniků, se rozpustí; pouze státní a federální zástavní právo přežijí prodej daně.