Wat is een marktafscherming?
Een aangifte tot afscherming vindt plaats wanneer een houder van een pandrecht op eigendomsrechten een kennisgeving indient om een onroerend goed in bezit te nemen omdat een schuldenaar een schuld niet heeft terugbetaald. Aanvragen worden normaal gesproken ingediend bij een gerechtsgebouw en in veel gevallen moet een rechter het verzoek goedkeuren of weigeren. Wanneer een marktafscherming is goedgekeurd, kan de pandhouder regelingen treffen om de eigendom van het onroerend goed over te nemen of te verkopen.
In veel gevallen gaat het bij marktafscherming om hypotheken en andere soorten woningkredieten. Dergelijke leningen hebben vaak looptijden tot 30 jaar en de lener moet maandelijks betalen totdat de schuld is afgelost. Een lening wordt in gebreke gesteld als de kredietnemer nalaat een regelmatig geplande betaling te verrichten, hoewel leners in sommige landen een aflossingsvrije periode van 90 dagen of meer hebben voordat de kredietgever een aangifteverzoek kan indienen. Afhankelijk van de precieze leningsovereenkomst en de lokale wetgeving, kan de lener de optie hebben om een leningsaanpassingsplan aan te gaan met de kredietgever als alternatief voor afscherming. Als de geldschieter zich verhindert, wordt een verkoop geregeld en wordt de opbrengst van de verkoop toegepast op de uitstaande schuld.
Behalve kredietverstrekkers kunnen andere entiteiten pandrechten op onroerend goed plaatsen. De belastingautoriteiten in veel landen hebben een wettelijk recht om een retentierecht op een huis te plaatsen als de eigenaar nalaat om onroerendgoedbelasting of zelfs inkomstenbelasting af te wikkelen. Schuldeisers en dienstverleners kunnen ook proberen een retentierecht op onroerend goed te plaatsen als de eigenaar van het onroerend goed nalaat een achterstallige schuld af te wikkelen. Een enkel onroerend goed kan meerdere retentierechten bevatten, maar in veel landen kan elke retentierechthouder een marktafscherming indienen, zelfs als de eigenaar van het onroerend goed niet achterblijft bij de primaire hypotheek.
Verschillende plaatsen, waaronder veel locaties in de Verenigde Staten, hebben wetten die een houder van een retentierecht in staat stellen een aangifteverzoek in te dienen zonder naar de rechtbank te hoeven stappen. In dergelijke gevallen bevat een hypotheekcontract een verkoopbevoegdheidsclausule die de houder van het retentierecht het recht geeft om controle over het onroerend goed uit te oefenen zodra het pandrecht in gebreke blijft. De houders van een retentierecht moeten de kennisgeving van afscherming indienen bij het gerechtsgebouw, maar een griffier in plaats van een rechter moet het depot goedkeuren en de eigenaar van het onroerend goed heeft geen gelegenheid om het depot te betwisten.
Vanwege de inflatoire druk stijgen de prijzen van onroerend goed in veel landen in de loop van de tijd. Lien houders kunnen vaak winst maken door een afgeschermd huis te verkopen. Tijdens zware recessies dalen huizenprijzen soms, in welk geval de waarde van een woning onder het uitstaande saldo van de achterstallige schulden kan dalen. In dergelijke situaties kan de geldschieter een verlies lijden als gevolg van afscherming van het huis. Bijgevolg kijken sommige retentierechten gunstiger uit naar leningsaanpassingsplannen in tijden van recessie.