Wat is een afschermingaanvraag?
Er treedt een afschermingaanvraag op wanneer een houder van het eigen retentierecht een kennisgeving indient om een eigendom in bezit te nemen vanwege het verzuim van een schuldenaar om een schuld terug te betalen. De archieven worden normaal gesproken bij een gerechtsgebouw ingediend en in veel gevallen moet een rechter het verzoek goedkeuren of weigeren. Wanneer een afschermingsaanvraag is goedgekeurd, kan de retentierechthouder regelingen treffen om het eigendom van het onroerend goed aan te nemen of om het te verkopen.
In veel gevallen omvatten afschermingsaanvragen hypotheken en andere soorten woningleningen. Dergelijke leningen hebben vaak termijntijden die maximaal 30 jaar duren en de kredietnemer moet maandelijkse betalingen doen totdat de schuld is terugbetaald. Een lening gaat in gebreke als de kredietnemer geen regelmatig geplande betaling doet, hoewel leners in sommige landen een respijtperiode van 90 dagen of meer hebben voordat de geldschieter een afscherming kan indienen. Afhankelijk van de precieze leningovereenkomst en lokale wetten, kan de kredietnemer de mogelijkheid hebben om een leningaanpassingsplan aan te gaan met de geldschieter als alternatIk ben naar afscherming. Als de geldschieter afsluit, wordt een verkoop geregeld en wordt de voortgang van de verkoop toegepast op de uitstaande schulden.
Afgezien van kredietverstrekkers, kunnen andere entiteiten pandrechten op onroerend goed plaatsen. De belastingautoriteiten in veel landen hebben een wettelijk recht om een retentierecht op een woning te plaatsen als de eigenaar geen onroerendgoedbelasting of zelfs inkomstenbelasting regelt. Schuldeisers en dienstverleners kunnen ook proberen een retentierecht op onroerend goed te laten plaatsen als de eigenaar van het onroerend goed geen verschuldigde schulden in het verleden regelt. Een enkel onroerend goed kan verschillende pandrechten hebben, maar in veel landen kan elke retentierechthouder een afscherming indienen, zelfs als de eigenaar niet achterloopt op de primaire hypotheek.
Verschillende plaatsen, waaronder veel locaties in de Verenigde Staten, hebben wetten waarmee een retentierechthouder een afschermingsaanvraag kan uitvoeren zonder naar de rechtbank te hoeven gaan. In dergelijke gevallen omvat een hypotheekcontract een clausule voor verkoopmachtDat geeft de retentierecht het recht om de controle over het onroerend goed op zich te nemen zodra het retentierecht in gebreke blijft. Lienhouders moeten de kennisgeving van de afscherming bij het gerechtsgebouw indienen, maar een bediende in plaats van een rechter moet de aanvraag goedkeuren en de eigenaar van de onroerend goed heeft geen gelegenheid om de indiening te betwisten.
Vanwege de inflatoire druk is onroerendgoedprijzen in veel landen de neiging om in de loop van de tijd te stijgen. Lienhouders kunnen vaak winst genereren door een afgeschermd huis te verkopen. Tijdens ernstige recessies dalen de huizenprijzen soms in welk geval de waarde van een huis onder het uitstaande saldo van de verschuldigde schulden uit het verleden kan vallen. In dergelijke situaties kan de kredietgever verlies nemen als gevolg van het uitsluiten van het huis. Bijgevolg kijken sommige retentierechten gunstiger naar aanpassingsplannen voor leningen in tijden van recessie.