O que é um pedido de encerramento?
Um arquivamento da execução duma hipoteca ocorre quando um detentor de garantia de propriedade registra um aviso para tomar posse de uma propriedade devido à falha do devedor em pagar uma dívida. Normalmente, os pedidos são apresentados em um tribunal e, em muitos casos, um juiz deve aprovar ou negar a solicitação. Quando um pedido de encerramento for aprovado, o detentor do penhor poderá tomar providências para assumir a propriedade do imóvel ou vendê-lo.
Em muitos casos, os arquivos de execução envolvem hipotecas e outros tipos de empréstimos à habitação. Esses empréstimos geralmente têm prazos que duram até 30 anos e o mutuário deve fazer pagamentos mensais até que a dívida seja paga. Um empréstimo entra em default se o mutuário não efetuar um pagamento programado regularmente, embora em alguns países os mutuários tenham um período de carência de 90 dias ou mais antes que o credor possa fazer um pedido de encerramento. Dependendo do contrato de empréstimo preciso e das leis locais, o mutuário pode ter a opção de entrar em um plano de modificação do empréstimo com o credor como alternativa à execução duma hipoteca. Se o credor encerrar, uma venda é organizada e o produto da venda é aplicado à dívida pendente.
Além dos credores, outras entidades podem colocar ônus no setor imobiliário. As autoridades fiscais em muitos países têm o direito legal de colocar uma garantia em uma casa, se o proprietário não resolver o imposto sobre a propriedade ou mesmo o imposto de renda. Os credores e os prestadores de serviços também podem tentar obter uma garantia sobre o imóvel, se o proprietário não pagar uma dívida vencida. Uma única propriedade pode ter vários ônus, mas em muitos países qualquer detentor de penhor pode fazer um pedido de encerramento, mesmo que o proprietário não tenha ficado para trás na hipoteca principal.
Vários lugares, incluindo muitos locais nos Estados Unidos, têm leis que permitem ao detentor de uma garantia fazer um pedido de encerramento sem ter que ir a tribunal. Nesses casos, um contrato de hipoteca inclui uma cláusula de poder de venda que dá ao detentor do penhor o direito de assumir o controle da propriedade assim que o penhor entra em default. Os detentores de penhor devem registrar o aviso de encerramento no tribunal, mas um funcionário, em vez de um juiz, deve aprovar o depósito e o proprietário do imóvel não tem oportunidade de contestar o depósito.
Devido a pressões inflacionárias, os preços dos imóveis em muitos países tendem a subir com o tempo. Os titulares de penhor podem gerar lucro com a venda de uma casa executada. Durante recessões severas, os preços das casas às vezes caem; nesse caso, o valor de uma casa pode ficar abaixo do saldo pendente da dívida vencida. Em tais situações, o credor pode sofrer uma perda como resultado de encerramento em casa. Consequentemente, alguns detentores de penhor examinam mais favoravelmente os planos de modificação de empréstimos durante os períodos de recessão.