Co je to uzavření trhu?

K uzavření trhu dochází, když majitel zástavního práva podá výzvu k převzetí majetku z důvodu dlužníka nesplacení dluhu. Podání se obvykle podává v soudní síni a v mnoha případech musí soudce žádost schválit nebo zamítnout. Po schválení podání o uzavření trhu může držitel zástavního práva učinit opatření k převzetí vlastnictví nebo k jeho prodeji.

V mnoha případech zahrnuje uzavření trhu hypotéky a jiné typy úvěrů na bydlení. Takové půjčky mají často lhůty, které trvají až 30 let, a dlužník musí provádět měsíční platby, dokud nebude dluh splacen. Úvěr půjde do prodlení, pokud dlužník neprovede pravidelně naplánovanou platbu, ačkoli v některých zemích mají dlužníci lhůtu 90 dnů nebo více, než věřitel může učinit uzavření trhu. V závislosti na přesné smlouvě o půjčce a místních zákonech může mít dlužník možnost uzavřít plán půjčky s půjčovatelem jako alternativu k uzavření trhu. Pokud věřitel uzavře smlouvu, je sjednán prodej a výtěžek z prodeje se použije na nezaplacený dluh.

Kromě poskytovatelů půjček mohou jiné subjekty umisťovat do nemovitostí zástavní právo. Daňové úřady v mnoha zemích mají zákonné právo umístit zástavní právo na dům, pokud majitel nevypořádá majetkovou daň nebo dokonce daň z příjmu. Věřitelé a poskytovatelé služeb se mohou také pokusit o zadržení zástavního práva k nemovitosti, pokud vlastník nemovitosti neuhrazí dluh po splatnosti. Jeden majetek může mít několik zástavních práv, ale v mnoha zemích může každý držitel zástavního práva podat návrh na uzavření trhu, i když majitel nemovitosti nezanechal primární hypotéku.

Několik míst, včetně mnoha míst ve Spojených státech, má zákony, které umožňují držiteli zástavního práva podat návrh na uzavření trhu, aniž by se museli obrátit na soud. V takových případech obsahuje hypoteční smlouva klauzuli o moci prodeje, která držiteli zástavního práva dává právo převzít kontrolu nad majetkem, jakmile zástavní právo zanikne. Držitelé povolení musí podat oznámení o uzavření trhu v soudní síni, ale úředník musí spíše soudce než soudce podat a vlastník nemovitosti nemá možnost podat proti podání námitku.

V důsledku inflačních tlaků mají ceny nemovitostí v mnoha zemích v průběhu času tendenci růst. Držitelé úvěrů mohou často dosáhnout zisku prodejem uzavřeného domu. Během vážných recesí ceny domů někdy klesají, v takovém případě může hodnota domu klesnout pod nesplacený zůstatek dluhu po splatnosti. V takových situacích může věřitel utrpět ztrátu v důsledku uzavření domu. Někteří držitelé zástavních práv se proto v době recese dívají na plány úpravy úvěru příznivěji.