Hvad er en afskærmningsarkivering?
En afskærmningsarkivering opstår, når en ejendomsretten indehaver en meddelelse om at tage besiddelse af en ejendom på grund af en debitors manglende tilbagebetaling af en gæld. Registreringer afleveres normalt på et retsbygning, og i mange tilfælde skal en dommer godkende eller afvise anmodningen. Når en afskærmningsarkivering er godkendt, kan panteindehaveren træffe aftaler om at overtage ejerskabet af ejendommen eller sælge den.
I mange tilfælde involverer afskærmningsregistreringer pantelån og andre typer boliglån. Sådanne lån har ofte terminperioder, der varer i op til 30 år, og låntageren skal foretage månedlige betalinger, indtil gælden er tilbagebetalt. Et lån går i misligholdelse, hvis låntageren undlader at foretage en regelmæssig planlagt betaling, selvom låntagere i nogle nationer har en afdragsfri periode på 90 dage eller mere, før långiveren kan foretage en afskærmning. Afhængig af den nøjagtige låneaftale og lokale love kan låntageren have muligheden for at indgå en lånemodifikationsplan med långiveren som et alternativ til afskærmning. Hvis långiveren afskærmer, arrangeres et salg, og provenuet fra salget anvendes til den udestående gæld.
Bortset fra långivere kan andre enheder placere pantelån i fast ejendom. Skattemyndighederne i mange nationer har en lovlig ret til at placere en pantelån i et hjem, hvis ejeren undlader at afregne ejendomsskat eller endda indkomstskat. Kreditorer og tjenesteudbydere kan også forsøge at få en pantelån i fast ejendom, hvis ejeren af ejendom ikke klarer at afvikle en forfalden gæld. En enkelt ejendom kan have flere panterettigheder på det, men i mange nationer kan enhver pensionsindehaver foretage en afskærmning, selvom ejeren af ejendommen ikke er bagefter på det primære pantelån.
Flere steder, herunder mange steder i De Forenede Stater, har love, der gør det muligt for en pensionshaver at foretage en afskærmningsarkivering uden at skulle gå til domstol. I sådanne tilfælde inkluderer en pantekontrakt en klausul om salgskraft, der giver pantelederen ret til at overtage kontrollen med ejendommen, så snart pantelånet går i misligholdelse. Rettighedsindehavere skal indgive afskærmningsmeddelelse ved retshuset, men en kontorist snarere end en dommer skal godkende arkiveringen, og ejeren af ejendommen har ingen mulighed for at bestride arkiveringen.
På grund af inflationstrykket har ejendomspriserne i mange nationer en tendens til at stige over tid. Rettighedsindehavere kan ofte generere et overskud ved at sælge et afskærmet hjem. Under svære recessioner falder boligpriserne undertiden, i hvilket tilfælde værdien af et hjem kan falde under den udestående saldo på forfalden gæld. I sådanne situationer kan långiver tage et tab som følge af afskærmning i hjemmet. Som følge heraf ser nogle pensionshavere mere fordelagtigt på lånemodificeringsplaner i nedgangstider.