Co to jest zgłoszenie wykluczenia?
Zgłoszenie do egzekucji następuje, gdy posiadacz zastawu na nieruchomości składa zawiadomienie o przejęciu nieruchomości z powodu niespłacenia przez dłużnika długu. Zgłoszenia są zwykle składane w sądzie, aw wielu przypadkach sędzia musi zatwierdzić lub odrzucić wniosek. Po zatwierdzeniu wniosku o wykluczenie właściciel zastawu może poczynić przygotowania do przejęcia własności nieruchomości lub jej sprzedaży.
W wielu przypadkach zgłoszenia wykluczenia obejmują hipoteki i inne rodzaje kredytów mieszkaniowych. Takie pożyczki często mają okresy kredytowe trwające nawet do 30 lat, a pożyczkobiorca musi dokonywać miesięcznych płatności do momentu spłaty zadłużenia. Pożyczka staje się niewypłacalna, jeśli pożyczkobiorca nie dokona regularnej spłaty, chociaż w niektórych krajach pożyczkobiorcy mają okres karencji wynoszący 90 dni lub dłużej, zanim pożyczkodawca może złożyć wniosek o wykluczenie. W zależności od dokładnej umowy pożyczki i lokalnych przepisów, pożyczkobiorca może mieć możliwość zawarcia z pożyczkodawcą planu modyfikacji pożyczki jako alternatywy dla zamknięcia dostępu do rynku. Jeżeli pożyczkodawca wyklucza się, następuje sprzedaż, a wpływy ze sprzedaży są odnoszone na niespłacone zadłużenie.
Oprócz pożyczkodawców inne podmioty mogą umieszczać zastawy na nieruchomościach. Organy podatkowe w wielu krajach mają ustawowe prawo do zastawu na domu, jeśli właściciel nie ureguluje podatku od nieruchomości, a nawet podatku dochodowego. Wierzyciele i usługodawcy mogą również podjąć próbę zastawu na nieruchomości, jeśli właściciel nieruchomości nie ureguluje zaległego zadłużenia. Pojedyncza nieruchomość może mieć kilka zastawów, ale w wielu krajach każdy posiadacz zastawu może złożyć wniosek o wykluczenie, nawet jeśli właściciel nieruchomości nie zalega z pierwotną hipoteką.
W kilku miejscach, w tym w wielu lokalizacjach w Stanach Zjednoczonych, obowiązują przepisy umożliwiające posiadaczowi zastawu złożenie wniosku o wykluczenie bez konieczności udawania się do sądu. W takich przypadkach umowa hipoteczna zawiera klauzulę dotyczącą sprzedaży, która daje zastawnikowi prawo do przejęcia kontroli nad nieruchomością, gdy tylko zastaw stanie się niewypłacalny. Posiadacze zastawów muszą złożyć zawiadomienie o wykluczeniu w sądzie, ale urzędnik zamiast sędzia musi zatwierdzić zgłoszenie, a właściciel nieruchomości nie ma możliwości zakwestionowania zgłoszenia.
Z powodu presji inflacyjnej ceny nieruchomości w wielu krajach z czasem rosną. Posiadacze zastawów często mogą generować zysk poprzez sprzedaż wykluczonego domu. Podczas poważnych recesji ceny domów czasami spadają, w którym to przypadku wartość domu może spaść poniżej niespłaconego salda zadłużenia przeterminowanego. W takich sytuacjach pożyczkodawca może ponieść stratę w wyniku przejęcia domu. W związku z tym niektórzy zastawnicy bardziej spoglądają na plany modyfikacji pożyczek w czasach recesji.