Was ist eine gerichtliche Verfallserklärung?

Eine Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Grundpfandgläubiger eine Anzeige zur Inbesitznahme eines Grundbesitzes einreicht, weil ein Schuldner eine Schuld nicht zurückzahlen kann. Anmeldungen werden normalerweise in einem Gerichtsgebäude eingereicht und in vielen Fällen muss ein Richter den Antrag genehmigen oder ablehnen. Wenn eine Zwangsvollstreckung genehmigt wurde, kann der Pfandgläubiger Vorkehrungen treffen, um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen oder sie zu verkaufen.

In vielen Fällen beinhalten Zwangsvollstreckungseinreichungen Hypotheken und andere Arten von Wohnungsbaudarlehen. Solche Kredite haben oft Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und der Kreditnehmer muss monatliche Zahlungen leisten, bis die Schulden zurückgezahlt sind. Ein Darlehen gerät in Verzug, wenn der Darlehensnehmer keine planmäßige Zahlung leistet. In einigen Ländern haben die Darlehensnehmer jedoch eine Nachfrist von 90 Tagen oder mehr, bevor der Darlehensgeber eine Zwangsvollstreckung beantragen kann. Abhängig von der genauen Darlehensvereinbarung und den örtlichen Gesetzen kann der Darlehensnehmer alternativ zur Zwangsvollstreckung einen Darlehensänderungsplan mit dem Darlehensgeber abschließen. Schliesst der Kreditgeber ab, wird ein Verkauf vereinbart und der Erlös aus dem Verkauf wird auf die ausstehende Forderung angerechnet.

Abgesehen von Kreditgebern können andere Unternehmen Grundpfandrechte an Immobilien vergeben. Die Steuerbehörden in vielen Ländern haben das Recht, ein Grundpfandrecht zu erheben, wenn der Eigentümer die Grundsteuer oder sogar die Einkommensteuer nicht begleicht. Gläubiger und Dienstleister können auch versuchen, ein Pfandrecht an Immobilien zu erheben, wenn der Eigentümer eine überfällige Forderung nicht begleicht. Auf einer einzelnen Immobilie können mehrere Grundpfandrechte stehen, in vielen Ländern kann jedoch jeder Grundpfandrechtsinhaber eine Zwangsvollstreckung beantragen, auch wenn der Eigentümer der Immobilie bei der Grundhypothek nicht in Verzug geraten ist.

Mehrere Orte, einschließlich vieler Orte in den Vereinigten Staaten, haben Gesetze, die es einem Pfandgläubiger ermöglichen, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, ohne vor Gericht gehen zu müssen. In solchen Fällen enthält ein Hypothekenvertrag eine Klausel über die Befugnis zum Verkauf, die dem Pfandgläubiger das Recht gibt, die Kontrolle über das Eigentum zu übernehmen, sobald das Pfandrecht in Verzug gerät. Die Pfandgläubiger müssen die Zwangsvollstreckungserklärung beim Gericht einreichen, aber ein Sachbearbeiter und kein Richter müssen der Einreichung zustimmen, und der Eigentümer hat keine Möglichkeit, die Einreichung anzufechten.

Aufgrund des Inflationsdrucks steigen die Immobilienpreise in vielen Ländern mit der Zeit tendenziell an. Pfandgläubiger können häufig einen Gewinn erzielen, indem sie ein abgeschottetes Eigenheim verkaufen. Während schwerwiegender Rezessionen fallen die Immobilienpreise manchmal. In diesem Fall kann der Wert eines Eigenheims unter den ausstehenden Saldo der überfälligen Schulden fallen. In solchen Situationen kann die kreditgebende Stelle einen Verlust infolge der Abschottung des Eigenheims erleiden. Infolgedessen beurteilen einige Pfandgläubiger Darlehensänderungspläne in Zeiten der Rezession günstiger.