Wat is een lease-extensie?
Een huurverlenging is een contractuele overeenkomst tussen een huurder en een verhuurder die resulteert in een huurovereenkomst die wordt verlengd na de oorspronkelijke vervaldatum. Operationele leaseovereenkomsten zijn huurovereenkomsten waarin een stuk onroerend goed wordt verhuurd voor een bepaald gedeelte van de gebruiksduur, terwijl kapitaalleaseovereenkomsten huurovereenkomsten zijn die er meestal toe leiden dat de huurder eigenaar wordt van het geleasde eigendom. In veel gevallen kan een lease-uitbreiding worden uitgewerkt tussen de partijen die betrokken zijn bij een operationele of een kapitaalovereenkomst.
Standaard operationele lease-overeenkomsten vervallen na een vooraf bepaald aantal weken, maanden of jaren. Op dit moment geeft de huurder het eigendom terug aan de verhuurder. Sommige operationele overeenkomsten bevatten bepalingen die de eigenaar in staat stellen om boetekosten te beoordelen als de huurder het gehuurde aan ongebruikelijke slijtage blootstelt. Om te voorkomen dat deze kosten worden betaald, kan een huurder proberen een lease-uitbreiding te bemiddelen. Daarna mag de huurder de woning spaarzaam gebruiken, zodat wanneer de verlenging verloopt de staat van de woning in overeenstemming is met zijn leeftijd met als gevolg dat de verhuurder geen boetes kan vaststellen op basis van slijtage.
Kapitaalleaseovereenkomsten worden normaal gesproken gedefinieerd als overeenkomsten die meer dan 75% van de gebruiksduur van het gehuurde goed duren. Doorgaans heeft de huurder de optie om het gehuurde te kopen voor een nominaal bedrag aan het einde van de huurtermijn. In andere gevallen kan de huurder op elk moment tijdens de huurperiode de optie hebben om het onroerend goed te kopen voor een vooraf ingestelde prijs. Een huurder kan tijdens de leaseperiode sterk afhankelijk worden van het gehuurde, maar heeft misschien niet het geld om het onroerend goed tegen de vooraf ingestelde prijs te kopen. Door een lease-verlenging overeen te komen, kan de huurder het pand blijven gebruiken zonder een eenmalige forfaitaire betaling te hoeven doen om het onroerend goed in eigendom te nemen.
Net als lease-overeenkomsten, zijn lease-uitbreidingen onderworpen aan onderhandelingen. Sommige contracten bevatten een voorziening voor een verlenging, in welk geval de huurbetalingen voor de verlengde termijn gedetailleerd kunnen zijn in de oorspronkelijke huurovereenkomst. In veel gevallen bevat de huurovereenkomst een optie voor de verlenging, maar de verhuurder en de huurder moeten overeenstemming bereiken over de voorwaarden van de verlenging wanneer de oorspronkelijke huurtermijn afloopt. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, moet de woning worden teruggegeven aan de eigenaar.
Een verlenging van een leaseovereenkomst kan zowel in het belang van de verhuurder als van de huurder zijn, omdat veel soorten onroerend goed, waaronder voertuigen en machines, in de loop van de tijd in waarde dalen. In veel gevallen kan het voor een verhuurder moeilijk zijn om een oud stuk machine of een oude auto te verhuren aan een nieuwe huurder omdat nieuwere voertuigen en stukken machine direct beschikbaar zijn. De huidige huurder kan daarentegen meer bereid zijn dan een andere partij om de verouderde apparatuur te huren vanwege de kosten voor vervanging of teruggave aan de huurder.