Wat is een reverse exchange?
Bij het overwegen van de verkoop en vervanging van commercieel of vastgoedbeleggingen kan het verstandig zijn om een omgekeerde ruil te overwegen. Deze methode voor het ruilen van onroerend goed, ook bekend als een omgekeerde ruil 1031 of als een omgekeerde ruil 1031, is een resultaat van Revenue Procedure 2000-37, een federaal belastingstatuut dat in september 2000 in de VS is vastgesteld.
Een 1031-uitwisseling is een 'veilige haven' die door de IRS is ingesteld om omstandigheden mogelijk te maken die belastingbetalers in staat stellen te profiteren van een financieel aantrekkelijke en potentieel winstgevende mogelijkheid om nieuwe investeringen of commercieel onroerend goed te kopen en te verkopen. Een uitwisseling van 1031 omvat een aantal onroerendgoedtransacties naast omgekeerde uitwisselingen. Onroerend goed, veruit de meest geruilde grondstof, kan kantoorgebouwen, magazijnen, appartementsgebouwen, enz. Omvatten. Onontwikkeld land kan ook worden opgenomen in een omgekeerde uitwisseling van 1031 zolang het perceel zich in een goed gezoneerd gebied bevindt.
In wezen is een 1031 omgekeerde ruiltransactie de methode waarbij de aankoop van het vervangende onroerend goed door een individu of een consortium vóór de verkoop van het afgestane onroerend goed wordt voltooid en zonder nadelige belastingeffecten. De opgenomen winst of het verlies van een dergelijke transactie door de Internal Revenue Service (IRS) wordt voor onbepaalde tijd uitgesteld, ervan uitgaande dat aan alle voorwaarden, bepalingen en termijnen van de uitwisseling is voldaan. Deze optie voor eigendomsoverdracht betekent een juridische vermijding van wat vaak een aanzienlijke vermogenswinstbelasting is. De vervangende eigenschap moet echter van gelijke of grotere waarde zijn dan de afgestane eigendom.
In een omgekeerde ruil wordt de titel of de akte van het vervangende onroerend goed of het afgestane onroerend goed tegen een vergoeding “geparkeerd” of tot 180 dagen bewaard door een erkende Exchange-accommodatie Titelhouder (EAT). Na die tijd, als het afgestaan onroerend goed niet is verkocht, kan de 1031 omgekeerde ruiltransactie worden geannuleerd en worden eventuele meerwaarden die voortvloeien uit de transactie erkend en belast. Een reverse exchange van 1031 die langer dan 180 dagen duurt, bijvoorbeeld een onroerend goed in aanbouw of renovatie, kan worden bereikt, maar een IRS-audit kan de transactie weigeren. Kopers van het vervangende onroerend goed mogen opnieuw een wederzijdse ruil van 1031 uitvoeren als wordt vastgesteld dat het afgestane onroerend goed niet binnen de termijn van 180 dagen zal verkopen. Nogmaals, echter, de IRS kan dergelijke verdere ruiltransacties wel of niet herkennen.
Hoewel elk type commercieel onroerend goed of een vastgoedbelegging een veilige haven kan krijgen met behulp van een 1031-uitwisseling, is onroerend goed het meest gebruikelijk omdat het meestal onderhevig is aan erkenning van meerwaarden door de IRS.